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la Mobilière

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Ce qu’il faut savoir sur le financement d’un logement en propriété

Connaissez-vous les règles de base qui s’appliquent au financement d’un bien?

Vous souhaitez acheter l’objet de vos rêves, mais vous ne savez pas si vous pouvez vous le permettre? Nous répondons aux principales questions qui se posent autour du financement d’un bien immobilier. 

L’acquisition d’un logement représente habituellement l’investissement financier le plus important dans une vie. Souvent, un tel achat n’est pas possible sans le soutien financier de tiers tels que banques, compagnies d’assurances ou caisses de pension. Nous répondons aux principales questions qui se posent autour du financement d’un objet immobilier.

De quel volume de fonds propres ai-je besoin?

Supposons que vous ayez trouvé la maison de vos rêves. Prix: 1 million de francs. Quiconque achète un bien immobilier doit financer 20% du prix d’achat par des fonds propres. Au maximum 80% de la valeur du bien peuvent être financés par des fonds de tiers. Exemple: si la valeur de la maison est estimée à un million de francs, vous aurez besoin de 200 000 francs en fonds propres.

Qu’est-ce qui est considéré comme fonds propres?

Vous devez apporter au minimum 10% du prix d’achat sous forme de liquidités, telles que avoirs d’épargne, titres, avoirs du 3e pilier ou avancements d’hoirie. Tant que vous habitez vous-même dans le logement en propriété, vous pouvez financer jusqu’à 10% du prix d’achat avec des fonds provenant de votre caisse de pension.

Comment puis-je retirer les avoirs disponibles auprès de ma caisse de pension?

Si vous souhaitez utiliser les fonds de votre caisse de pension, deux options sont possibles: le versement anticipé ou la mise en gage, chacune ayant des implications différentes.

  • Si vous retirez le capital de votre 2e pilier de manière anticipée, l’institution de prévoyance réduit vos prestations de vieillesse et, le cas échéant, vos prestations de risque, ce qui peut entraîner d’importantes lacunes de revenu. En outre, vous devez payer des impôts sur le capital retiré.
  • Toutefois, si vous mettez en gage le capital vis-à-vis du bailleur de fonds, les prestations ne seront pas réduites. Vous pouvez également déduire de votre revenu des intérêts débiteurs plus élevés.

Si vous souhaitez retirer de l’argent de votre caisse de pension pour accéder à la propriété du logement, prenez contact suffisamment tôt avec votre institution de prévoyance.

Quels sont les différents types d’hypothèque?

Comme vous le savez, une hypothèque est un prêt que vous pouvez utiliser, en plus de vos fonds propres, pour acheter un logement en propriété. Les partenaires de financement peuvent prêter un montant allant jusqu’à 80% de la valeur du bien au moyen de deux hypothèques.

Ils accordent une première hypothèque, dite de premier rang, jusqu’à concurrence de 67% de la valeur du bien, la part restante devant être financée par une deuxième hypothèque, dite de deuxième rang. En règle générale, l’hypothèque de deuxième rang doit être remboursée – amortie – dans un délai de quinze ans. L’hypothèque de premier rang ne doit pas forcément être remboursée. Les intérêts hypothécaires sont imputés sur les deux prêts.

Il existe différents modèles hypothécaires en Suisse. Les plus courants sont les suivants:

  • hypothèques à taux fixe: durée fixe et taux d’intérêt fixe;
  • hypothèques à taux variable: durée variable, le taux d’intérêt s’ajuste au marché des capitaux;
  • hypothèques Libor: durée fixe, taux d’intérêt fondé sur le Libor. Dès 2021, l’hypothèque Libor sera remplacée par l’hypothèque Saron.

Renseignez-vous sur les différents modèles hypothécaires.

Le faible niveau actuel des taux d’intérêt conduit à des prêts hypothécaires qui coûtent moins de 1% d’intérêt et sont donc très bon marché. Toutefois, veuillez noter que, pour calculer votre capacité à supporter la charge financière du bien concerné, votre partenaire de financement ne se base pas sur les taux d’intérêt bas actuels, mais sur des taux d’intérêt hypothécaires de 5%.

Votre capacité à supporter cette charge financière à long terme ne dépend pas seulement de vos fonds propres, mais également de votre revenu.

Quel rôle joue mon revenu dans le financement?

Votre bien immobilier entraîne des frais courants: frais annexes et frais d’entretien, intérêts sur le prêt hypothécaire et amortissement direct ou indirect de l’hypothèque de deuxième rang. La totalité de ces frais de logement ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut de votre ménage, sinon ils ne sont pas supportables.

Les partenaires de financement fondent leurs calculs sur un taux d’intérêt hypothécaire de 5% et un montant total des frais d’entretien et des frais accessoires correspondant à 1% du prix d’achat du bien. Si la maison coûte 1 million de francs et que le prêt accordé se monte à 800 000 francs (hypothèque de 1er rang env. 650 000 francs, de 2e rang env. 150 000 francs), votre ménage doit gagner au moins 180 000 francs par an:

800 000 francs x 5 % 40 000 CHF
1 000 000 francs x 1 % 10 000 CHF
Frais d’amortissement par an pour l’hypothèque de 2e rang   10 000 CHF
Total des frais de logement              60 000 CHF
3 x frais de logement de 60 000 CHF  180 000 CHF

 

Que se passe-t-il lorsque le prix d’achat de la propriété est supérieur à la valeur estimée?

Votre partenaire de financement tient compte non seulement du prix d’achat du bien, mais aussi de sa valeur estimée. Le prix d’achat ne correspond pas toujours à la valeur estimée. Si votre établissement financier estime que la valeur du bien de vos rêves est inférieure au prix de vente, c’est-à-dire que le bien est trop cher à ses yeux, vous devez, en plus, financer la différence.

Exemple:

La maison de vos rêves coûte 1 million de francs, mais votre partenaire de financement estime qu’elle ne vaut que 900 000 francs. Il financera au maximum 80% de la valeur estimée. En l’occurrence, 80% de 900 000 francs, soit 720 000 francs.

Néanmoins, le vendeur de la maison demande 1 million de francs. Dans ce cas, vous devez investir 280 000 francs en fonds propres (20% de 900 000 francs plus 100 000 francs de différence).

Le principe de la valeur la plus basse s’applique. En d’autres termes, c’est toujours la valeur la plus faible qui est déterminante pour le calcul de l’hypothèque à financer.

Ai-je les moyens d’acheter une maison, même si je ne suis plus tout jeune?

Un calculateur d’hypothèques vous donnera une première idée de votre capacité à supporter la charge financière du bien de vos rêves.

L’endettement est souvent élevé, surtout lors de l’acquisition ou de la transformation d’un bien immobilier. La vérification de la capacité à supporter la charge financière liée à un prêt hypothécaire est un instantané. Il y a toutefois des situations qui peuvent influencer cette capacité, par exemple si vous réduisez votre taux d’occupation, prenez votre retraite ou vous retrouvez en incapacité de gain. Une analyse minutieuse s’impose pour s’assurer que, même après le départ à la retraite ou dans l’éventualité d’un cas de prévoyance (invalidité ou décès), la charge financière restera supportable pour les personnes ayant contracté le prêt et qu’elles pourront continuer à habiter le bien concerné. Nous recommandons de demander des conseils en matière de prévoyance dès l’âge de 45 ans.

Même si vous avez des fonds propres et un revenu suffisants, la décision de financer votre propre logement a des conséquences à long terme. Demandez dans tous les cas l’avis d’un expert.