Il est rarement possible de se passer d’un prêt hypothécaire pour financer l’acquisition d’un logement. En Suisse, une maison individuelle, par exemple, coûte en moyenne un million de francs. Banques, caisses de pension ou compagnies d’assurances vous soutiennent dans le financement de votre logement en vous proposant des hypothèques, à savoir des prêts garantis par un droit de gage immobilier.

Les prêts hypothécaires sont un élément important du financement de la propriété du logement. Le montant d’un prêt hypothécaire ne peut excéder 80% de la valeur vénale du bien immobilier.

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Les trois principaux modèles hypothécaires

En Suisse, les partenaires financiers proposent en principe trois modèles hypothécaires:

• l’hypothèque à taux fixe, qui se caractérise par un taux d’intérêt fixe et une durée fixe (en règle générale un à dix ans). Elle peut être résiliée avant l’échéance moyennant le paiement d’une indemnité. L’hypothèque à taux fixe est particulièrement populaire en Suisse: quatre hypothèques sur cinq sont à taux fixe.
• l’hypothèque à taux variable, qui est assortie d’un taux d’intérêt variable et n’a pas de durée fixe. Elle peut en général être résiliée moyennant un délai de résiliation de six mois.
• À la fin de 2021, le taux SARON (Swiss Average Rate Overnight) a remplacé le taux LIBOR (London Interbank Offered Rate). Le SARON est un taux d’intérêt déterminé sur la base de transactions effectives et non sur la base de simples accords entre les banques, comme c’est le cas pour le LIBOR. Contrairement aux hypothèques à taux variables, les hypothèques à taux SARON ont en principe une durée fixe de trois à cinq ans.

Quels sont les avantages des différents modèles hypothécaires?

Le modèle le plus intéressant pour vous dépendra de votre marge de manœuvre financière, de votre propension au risque et des perspectives sur les marchés des capitaux et monétaire.

• Une hypothèque à taux fixe vous permet de vous prémunir contre une hausse des taux d’intérêt. De plus, vous pouvez budgéter vos dépenses pour une certaine période au franc près. Par contre, vous ne profitez pas d’une éventuelle baisse des taux d’intérêt. Si vous divisez l’hypothèque en deux ou trois tranches avec des échéances différentes, vous pouvez minimiser le risque de variation des taux d’intérêt à l’échéance de l’hypothèque. Toutefois, vous vous engagez auprès de l’établissement de crédit concerné.
• Avec une hypothèque à taux variable, vous payez un taux d’intérêt conforme à celui du marché sur le long terme. Toutefois, vous ne pouvez pas établir de budget précis, car les taux d’intérêt fluctuent (dans les deux sens). En cas de hausse des taux d’intérêt ou d’évolution de vos besoins, vous pouvez transformer à tout moment une hypothèque à taux variable de CHF 100 000 ou plus en une hypothèque à taux fixe. Une hypothèque à taux variable présente le grand avantage de pouvoir être résiliée moyennant un préavis de trois mois, en général, ou (partiellement) amortie.
• Le SARON est un taux déterminé au jour le jour. En d’autres termes, il a une durée d’une journée, ou plus exactement d’une nuit. En optant pour une hypothèque SARON, vous bénéficiez de taux bas ou, le cas échéant, de la baisse des taux, mais en cas de hausse des taux, vous devrez faire face à des coûts (nettement) plus élevés.

Faites attention au délai de résiliation de votre hypothèque. Selon le fournisseur, il peut aller jusqu’à six mois, même pour les hypothèques à taux fixe. Si vous ne résiliez pas votre hypothèque à temps, elle continuera automatiquement à courir comme hypothèque à taux variable, ce qui pourrait vous empêcher de profiter d’un prêt hypothécaire moins cher. Vous aimeriez conserver la possibilité de changer d’établissement? Dans ce cas, assurez-vous que toutes vos hypothèques arrivent à échéance dans les douze mois.

Puis-je résilier mon hypothèque avant son échéance?

Vous souhaitez profiter de taux d’intérêt bas et remplacer votre hypothèque par une solution plus avantageuse, mais votre prêt hypothécaire actuel court encore plusieurs années? Même s’il est théoriquement possible, le remboursement anticipé n’est pratiquement jamais rentable, même si le taux d’intérêt sur la nouvelle hypothèque est inférieur. Si vous résiliez votre hypothèque avant la fin de la durée convenue, vous devrez payer à votre partenaire financier une indemnité ou pénalité de sortie.

Quels sont les documents à fournir lors d’une demande de prêt hypothécaire?

Lorsque vous rencontrerez pour la première fois votre partenaire financier, il voudra en savoir plus sur votre situation financière et sur le bien immobilier de vos rêves. Les documents personnels suivants sont habituellement demandés au preneur de crédit:

• copie du passeport, de la carte d’identité ou du permis de séjour;
• pour les employés: certificat de salaire actuel et décomptes de salaire des trois derniers mois;
• pour les indépendants: bilan et compte de résultats des trois dernières années;
• dernière déclaration d’impôts (autodéclaration);
• extrait du registre des poursuites;
• liste des fonds propres: relevés bancaires, relevé de prévoyance, polices d’assurance vie avec valeur de rachat actuelle, relevé de compte du pilier 3a, etc.;
• liste de toutes les dettes: contrats de leasing, crédits, etc.

Pour que votre partenaire financier puisse se faire une idée du bien immobilier que vous souhaitez acquérir, apportez les documents suivants:

• Informations sur le bien immobilier, y c. plans d’ensemble, extrait du registre foncier (plan de situation ou plan cadastral), surface habitable et volume;
• si disponible: documentation de vente ou contrat d’achat, contrat hypothécaire en cours et convention de produit, photos, estimation de l’établissement cantonal d’assurance immobilière;
• pour les constructions neuves et les transformations: descriptif de la construction, devis, éventuellement contrat avec l’entreprise générale;
• pour les appartements en propriété: acte constitutif de la propriété par étage (PPE), règlement d’utilisation et de gestion de la PPE.

Mieux vaut prévenir que guérir!

Les coûts effectifs liés au bien immobilier dont vous êtes propriétaire sont maintenant plus bas que le loyer que vous payiez auparavant en tant que locataire. Mais savez-vous qu’en Suisse, les propriétaires immobiliers sont très endettés en moyenne internationale? C’est pourquoi il est d’autant plus important que vous preniez les dispositions nécessaires pour vous protéger, vous-même ainsi que votre famille, des conséquences désagréables que pourrait entraîner la survenance d’un cas de prévoyance ou un départ à la retraite. Faites-vous conseiller par un spécialiste.