Résiliation du contrat de bail par le locataire

Envoyez toujours votre lettre de résiliation à votre bailleur en recommandé. Si le temps presse, vous pouvez également la lui remettre directement, en l’apportant personnellement dans ses locaux. Dans ce cas, faites-vous confirmer par écrit sur une copie de la lettre de résiliation que celle-ci lui est bien parvenue à temps.

Assurez-vous que votre résiliation contient tous les éléments requis: l’échéance de résiliation (date à laquelle la résiliation doit prendre effet), les parties, l’indication de la chose louée, la date du jour et votre signature manuscrite.

Si le contrat de bail fait mention de plusieurs personnes ayant qualité de colocataires, celles-ci doivent aussi signer la lettre de résiliation. De plus, si le logement est occupé par un couple marié ou vivant en partenariat enregistré, la résiliation doit être signée par les deux personnes formant le couple, même si le contrat de bail ne porte la signature que d’une seule d’entre elles.

Important: si elle n’est pas signée de votre propre main, sur papier, la résiliation n’est pas considérée comme ayant été effectuée par écrit et n’est pas valable. Elle est donc nulle et non avenue et le bail se poursuit normalement. C’est pourquoi vous ne devez en aucun cas résilier votre contrat de bail par courrier électronique, WhatsApp ou oralement.

Les délais de résiliation légaux applicables aux locataires sont réglés dans le code des obligations (CO). Selon l’art. 266c CO, le délai de résiliation du bail d’une habitation est de trois mois, à moins qu’un délai plus long ne soit convenu dans le contrat de bail. Les délais de résiliation légaux peuvent être prolongés, mais il est interdit de les raccourcir. Votre bailleur n’a donc pas le droit de vous imposer un délai de résiliation de deux mois.

Les délais de résiliation légaux valent également pour les sous-locataires. Sauf convention contraire, la résiliation doit toujours avoir lieu pour la fin d’un mois.

Le délai de résiliation est considéré comme respecté lorsque la résiliation parvient au bailleur au plus tard le dernier jour précédant le début du délai. Ce n’est donc pas la date du timbre postal qui fait foi. En règle générale, si la lettre de résiliation ne peut pas être distribuée immédiatement et que la poste laisse au bailleur une invitation à venir la retirer, la lettre est considérée comme distribuée le premier jour où il est possible de la retirer à la poste.

Exemple
Votre délai de résiliation est de trois mois et vous souhaitez résilier votre contrat de bail pour le 30 juin (échéance de résiliation). Votre lettre doit donc parvenir à votre bailleur le 31 mars au plus tard (délai de résiliation: avril, mai, juin).

Mieux vaut donc envoyer votre lettre de résiliation plusieurs jours avant la fin du mois de mars, afin de ne pas courir le risque qu’elle ne soit considérée comme distribuée qu’au début du mois suivant.

D’autres règles peuvent s’appliquer aux chambres meublées. 

Selon l’art. 266e CO, il est possible de résilier le bail d’une chambre meublée en observant un délai de résiliation de deux semaines, à condition que le contrat de bail ne prévoie pas de délai plus long. De plus, sauf convention contraire, la résiliation ne peut avoir lieu que pour la fin d’un mois.

Pour une chambre louée dans une colocation, le délai de résiliation dépend de l’aménagement de la chambre et des dispositions du contrat de bail. Pour ces chambres, il faut donc considérer chaque cas individuellement. Il n’est pas possible de généraliser. 

Les échéances de résiliation officielles n’ont d’importance qu’en l’absence d’échéances fixées dans le contrat de bail. Si des échéances y sont au contraire stipulées, elles ont la priorité sur celles prévues par les cantons.

Les échéances de résiliation officielles diffèrent d’un canton à l’autre. Dans nombre d’entre eux, il est possible de résilier le bail de son logement pour la fin de n’importe quel mois, hormis pour le 31 décembre. En cas d’échéances de résiliation trimestrielles, les plus courantes sont le 31 mars, le 30 juin et le 30 septembre.

En Suisse, conformément au droit du bail, les locataires peuvent aussi résilier le bail de leur logement en dehors des échéances prévues, y compris en dehors des échéances officielles cantonales.

La loi parle alors de restitution anticipée (art. 264 CO).

Si vous résiliez votre logement en dehors d’une échéance prévue, vous avez l’obligation de présenter un nouveau locataire au bailleur. Cette personne doit être solvable et disposée à reprendre votre contrat de bail aux mêmes conditions (art. 264 CO). Si vous présentez une telle personne au bailleur, vos obligations envers ce dernier prennent fin au moment où cette personne est prête, preuve à l’appui, à reprendre votre contrat de bail.

La loi ne précise pas dans quel délai le bailleur doit examiner le dossier des personnes que vous lui présentez, mais il ressort de la pratique que ce délai est d’environ 30 jours.

Le nouveau locataire doit être objectivement acceptable – autrement dit être une personne que le bailleur ne puisse pas raisonnablement refuser – et solvable. Il doit également être disposé à reprendre votre contrat de bail aux mêmes conditions et être en mesure de le faire.

La solvabilité est généralement admise si le loyer (y compris les frais accessoires) ne dépasse pas un tiers du revenu net du nouveau locataire.

Il est important que le bailleur applique des critères objectifs lors de l’appréciation du caractère acceptable de la personne présentée. Il n’a pas le droit de poser des exigences plus strictes ou différentes de celles qui valent pour vous.

En tant que locataire résiliant votre logement de manière anticipée, vous devez être à même de prouver que vous avez présenté au moins une personne solvable, acceptable et prête à reprendre votre contrat de bail tel quel.

Vos obligations envers le bailleur prennent fin après que vous lui avez présenté un nouveau locataire solvable, acceptable et prêt à signer le contrat de bail et que vous avez entièrement restitué la chose louée.

Conseils pour la présentation d’un nouveau locataire

• Proposez plusieurs personnes intéressées par votre logement. 
• Faites-vous envoyer directement les dossiers de candidature. Vous pourrez ainsi vous assurer qu’ils sont complets et vérifier vous-même les éventuels motifs de refus avant de les transmettre au bailleur.

Dans certains cas, vous pouvez résilier le bail de votre logement avec effet immédiat et sans avoir à présenter de nouveau locataire.

C’est le cas par exemple si votre habitation présente de graves défauts et que le bailleur, bien qu’il en ait connaissance, n’y remédie pas dans un délai convenable.

Avant de résilier le bail de votre logement, le locataire doit fixer au bailleur un délai pour remédier aux défauts.

La résiliation immédiate doit rester une solution de dernière extrémité. En effet, si un tribunal devait ultérieurement arriver à la conclusion qu’elle était injustifiée, la résiliation serait considérée comme nulle et non avenue. Cela aurait pour conséquence que le locataire devrait continuer à répondre du paiement du loyer.

La résiliation formelle du contrat de bail doit être effectuée par écrit et signée. Votre lettre de résiliation doit contenir les informations suivantes:

• L’adresse complète de l’appartement ou de la maison. 
• La date à laquelle la lettre est rédigée. 
• L’échéance de résiliation (date à laquelle le bail doit prendre fin). 
• Le nom de toutes les parties (locataires et bailleurs). 
• Le motif de la résiliation (facultatif: cette indication n’est pas obligatoire). 
• Les signatures: la lettre de résiliation doit porter la signature manuscrite, sur papier, de toutes les personnes mentionnées dans le contrat de bail. Pour les couples mariés ou vivant en partenariat enregistré, la résiliation doit être signée par les deux personnes formant le couple, même si le contrat de bail ne porte la signature que d’une seule d’entre elles.  
• Une adresse à laquelle vous serez joignable après votre déménagement. 

Vous trouverez ici divers documents, modèles de lettres et formulaires qui peuvent vous être utiles pour résilier le bail de votre logement.

Nous attirons votre attention sur le fait que les contenus et les documents mis à disposition doivent être considérés comme des renseignements juridiques d’ordre général. Ils ne remplacent pas un conseil personnalisé sur un cas particulier. La Mobilière et Protekta déclinent toute responsabilité en relation avec ces contenus et documents.