Résiliation d’une habitation par le bailleur

Quand un bailleur est-il en droit de résilier un bail? La liberté de contracter s’applique également dans le droit du bail et les bailleurs ont le droit de procéder à la résiliation ordinaire d’un contrat de bail sans indiquer de motif, moyennant le respect du délai de résiliation et de la prochaine échéance de résiliation applicables.

La résiliation ne devra éventuellement être motivée qu’après coup, à la demande du locataire, afin d’en vérifier la licéité. En effet, s’il a des soupçons de résiliation illicite, le locataire peut demander l’annulation de la résiliation (art. 271 ss CO). S’il souhaite uniquement obtenir une prolongation du bail, il doit également demander l’annulation de la résiliation.

Les motifs régulièrement admis pour une résiliation par le bailleur sont notamment les suivants:

• Besoin propre
• Arriéré de loyer malgré une sommation de payer et après expiration du délai de paiement accordé
• Multiples violations du règlement de maison, en partie d’une certaine gravité
• Multiples violations du devoir de diligence et manques répétés d’égards envers les voisins 

En ce qui concerne la résiliation pour besoin propre, il faut distinguer deux scénarios: la résiliation ordinaire et la résiliation extraordinaire pour besoin propre.

En cas de besoin propre, le bailleur peut résilier le contrat de bail de manière ordinaire, c’est-à-dire en observant le délai de résiliation et la prochaine échéance de résiliation contractuels. Motiver la résiliation n’est alors pas nécessaire, mais il est recommandé de le faire, car le locataire peut, d’une manière ou d’une autre, demander qu’elle le soit par la suite.

Le bailleur qui vient d’acquérir une chose louée a le droit, après l’inscription du changement de propriétaire au registre foncier, de résilier le bail s’il fait valoir un besoin propre urgent, que ce soit pour lui-même ou pour ses proches parents (art. 261, al. 2, let. a, CO).

Il s’agit dans ce cas d’une résiliation extraordinaire, car le bail peut être résilié moyennant le respect du délai de résiliation légal (trois mois pour les habitations) pour la prochaine échéance légale. En d’autres termes, si le contrat de bail prévoit par exemple un délai de résiliation de quatre mois et une autre échéance de résiliation, il est possible d’y déroger.

Un point de première importance lors de résiliation d’un contrat de bail pour besoin propre à la suite d’un changement de propriétaire est le respect des exigences de forme et de contenu de la lettre de résiliation, qui doit impérativement indiquer de manière suffisante le motif de la résiliation. Pour être admis, le besoin propre urgent doit répondre à des exigences plus strictes que le besoin propre avec résiliation ordinaire. Une situation de besoin propre urgent se présente en particulier lorsque le bailleur ou ses proches parents ont des raisons actuelles et sérieuses d’utiliser eux-mêmes l’habitation et qu’il leur serait intolérable d’attendre de disposer d’une autre habitation.

Si, après la reprise de l’immeuble, le nouveau propriétaire ou bailleur omet de résilier le bail en respectant le délai de résiliation légal pour la prochaine échéance légale, le droit de résiliation extraordinaire pour besoin propre selon l’art. 261, al. 2, let. a, CO s’éteint.

Le nouveau propriétaire a cependant toujours la possibilité de procéder à une résiliation ordinaire pour besoin propre.  

En cas de résiliation ordinaire d’une habitation par le bailleur, le délai de résiliation légal est de trois mois pour la prochaine échéance de résiliation contractuelle. Cette règle ne s’applique toutefois pas aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins (art. 253a, al. 2, CO).

Selon le code suisse des obligations, le délai de résiliation ci-dessus s’applique dans la mesure où il n’a pas été convenu d’un délai plus long dans le contrat de bail. S’il a au contraire été convenu d’un délai plus court, celui-ci ne s’applique pas. En l’absence de dispositions contractuelles réglant la résiliation, vous pouvez résilier le contrat de bail en observant un délai de trois mois soit pour la prochaine échéance de résiliation conforme à l’usage local, soit, à défaut d’usage local, pour la fin des prochains trois mois de location.

Pour respecter le délai de résiliation, le bailleur doit veiller à ce que la résiliation soit distribuée à temps. Est réputée date de distribution le jour où la résiliation est déposée dans la boîte aux lettres du locataire ou lui est remise en main propre par la poste, ou encore le premier jour où il pourrait aller la chercher à la poste après avoir reçu une invitation à la retirer. Dans ce dernier cas, la résiliation est réputée distribuée même si le locataire ne va pas la retirer. Pour des raisons de preuve, il est recommandé d’envoyer la résiliation par courrier recommandé. Nous vous conseillons en outre d’en conserver une copie, de même que la quittance postale.

Exemple

Le contrat de bail prévoit un délai de résiliation de trois mois et deux échéances de résiliation possibles dans l’année, soit le 31 mars et le 30 septembre. Si le bailleur souhaite que le bail prenne fin le 30 septembre, la résiliation doit être distribuée au locataire le 30 juin au plus tard, faute de quoi le délai de résiliation de trois mois (juillet, août, septembre) ne serait pas respecté. Dans cet exemple, si elle était distribuée avec ne serait-ce même qu’un seul jour de retard, soit le 1er juillet, la résiliation ne vaudrait que pour la prochaine échéance de résiliation pour laquelle le délai de trois mois serait respecté, c’est-à-dire pour le 31 mars de l’année suivante. Comme une lettre recommandée ne peut souvent pas être distribuée le lendemain de son expédition et que le système de distribution postal peut connaître des retards, mieux vaut poster la résiliation le plus tôt possible dans le mois.

Oui. Vous pouvez généralement le télécharger sur le site web du canton dans lequel la chose louée se situe. En tant que bailleur, vous devez toujours notifier la résiliation par écrit et sur un formulaire officiel. Chaque canton met un tel formulaire à disposition.

Si vous ne vous servez pas du formulaire officiel, la résiliation est considérée comme nulle et non avenue, ce qui signifie qu’elle n’a pas d’existence juridique et ne déploie aucun effet, même si le locataire n’en demande pas l’annulation.

Si l’habitation est louée à plusieurs locataires, la résiliation doit être notifiée individuellement, en envoyant un formulaire distinct à chacune des parties mentionnées dans le contrat de bail. Pour les couples mariés ou vivant en partenariat enregistré, vous devez également envoyer un formulaire de résiliation à chacune des deux personnes concernées, même si une seule d’entre elles figure dans le contrat de bail. De plus, en tant que bailleur, vous devez être en mesure de prouver que toutes les lettres de résiliation sont bien parvenues à leur destinataire. C’est pourquoi il est conseillé d’envoyer chaque résiliation dans un courrier recommandé distinct. Enfin, conservez une copie de chaque résiliation ainsi que les quittances postales.

Si vous recevez une résiliation en retour parce que le locataire ne l’a pas retirée, il est important que vous la conserviez sans l’ouvrir car, en cas de litige, c’est le tribunal qui l’ouvrira au cours de la procédure et pourra ainsi constater que le délai et l’échéance de résiliation applicables ont été respectés. Si par contre vous avez déjà ouvert l’enveloppe, son contenu ne pourra plus servir de preuve.

Du point de vue juridique, il n’est pas nécessaire de motiver une résiliation ordinaire, mais le locataire peut toujours exiger d’en connaître le motif. Si vous refusez de le donner, le locataire peut demander l’annulation de la résiliation. Si vous continuez à refuser d’indiquer le motif de la résiliation lors de la procédure de conciliation, cela peut augmenter les chances du locataire de retarder la résiliation ou de la faire annuler. Il en va de même si vous donnez un faux motif ou invoquez un mauvais prétexte, par exemple le besoin propre, alors qu’il n’en est rien.

Il vaut donc la peine d’indiquer d’emblée un motif plausible, de préférence avec des preuves. En cas de résiliation pour besoin propre, indiquez par exemple qui utilisera l’habitation et quelle est votre relation avec cette personne.

Les résiliations extraordinaires doivent par contre obligatoirement être motivées. Le locataire doit pouvoir reconnaître qu’il s’agit d’une résiliation non pas ordinaire, mais extraordinaire.

La résiliation immédiate d’une habitation devrait toujours être une solution de dernière extrémité, après que toutes les autres possibilités ont été épuisées. Elle n’est possible que dans des cas exceptionnels, doit être bien réfléchie et s’appuyer sur un motif pouvant être prouvé. Ce type de résiliation nécessite de respecter les prescriptions légales à la lettre et de documenter clairement le motif de la résiliation, afin d’augmenter les chances de succès en cas de litige juridique.

Une résiliation immédiate du contrat de bail est généralement justifiée par un motif grave qui constitue une violation du contrat ou est intolérable. Toutefois, contrairement à sa désignation, une telle résiliation n’est en règle générale pas immédiate à proprement parler, car il faut tout de même respecter un bref délai de résiliation. Les motifs que le bailleur peut invoquer pour justifier une résiliation immédiate sont par exemple les suivants:

• Retard de paiement: si le locataire ne paie pas son loyer ponctuellement, voire ne le paie pas du tout, cela peut justifier une résiliation extraordinaire. Dans ce cas également, la procédure prescrite par la loi doit être respectée à la lettre, faute de quoi la résiliation immédiate peut être frappée de nullité. Tant pour les habitations que pour les locaux commerciaux, la résiliation immédiate pour retard de paiement s’accompagne d’un délai de résiliation d’au moins 30 jours pour la fin d’un mois.
• Troubles de la paix domestique: il peut s’agir de nuisances sonores, de manques d’égards envers les autres personnes habitant la maison ou de perturbations répétées de la tranquillité diurne et nocturne. Le cas échéant, la résiliation immédiate a pour condition que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, de sorte que le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou pour les autres personnes habitant la maison. Tant pour les habitations que pour les locaux commerciaux, la résiliation immédiate pour troubles de la paix domestique s’accompagne d’un délai de résiliation d’au moins 30 jours pour la fin d’un mois.
• Détournement de l’usage de la chose louée: si le locataire utilise la chose louée en violation du contrat de bail – par exemple comme local commercial et non comme habitation –, vous pouvez résilier le bail avec effet immédiat (c.-à-d. moyennant un délai de résiliation de 30 jours pour la fin d’un mois). Dans ce cas également, la résiliation a pour condition que le locataire persiste à enfreindre la contrat de bail malgré une protestation écrite de votre part.
• Cession non autorisée de la chose louée à des tiers: si le locataire sous-loue ou cède la chose louée à des tiers sans votre autorisation, vous pouvez résilier le bail avec effet immédiat (c.-à-d. moyennant un délai de résiliation de 30 jours pour la fin d’un mois). Dans ce cas également, la résiliation a pour condition que la cession non autorisée de l’usage de la chose louée persiste malgré une protestation écrite de votre part.
• Dommages à la chose louée: si le locataire cause intentionnellement de graves dommages à la chose louée, cela constitue le seul cas dans lequel il est possible de procéder à une résiliation immédiate qui prenne effet sans que le délai de résiliation de 30 jours ni l’échéance de la fin d’un mois ne doivent être respectés.

Dans tous les cas ci-dessus, le bailleur a aussi toujours la possibilité de renoncer à une résiliation immédiate et de procéder à une résiliation ordinaire. Cela peut être somme toute judicieux, car une résiliation immédiate est nulle si les prescriptions légales qui la régissent ne sont pas respectées à la lettre. Or, en raison de la marge d’appréciation existante quant au motif de la résiliation, ce n’est souvent qu’au cours d’une procédure judiciaire qu’il est possible de déterminer si ces prescriptions ont été respectées ou non.

En tant que bailleur, vous avez le droit de résilier le bail d’un locataire. Toutefois, si la résiliation ne repose pas sur un motif digne de protection, le locataire peut en demander l’annulation. N’est pas digne de protection tout motif de résiliation du logement qui contrevient aux règles de la bonne foi. Le cas échéant, le locataire doit demander l’annulation de la résiliation dans les 30 jours qui suivent sa réception. Peuvent être déterminantes pour obtenir l’annulation notamment les raisons suivantes:

• la résiliation a pour seul but d’amener le locataire à acheter l’habitation louée (art. 271a, al. 1, let. c, CO);
• adaptation du loyer: le bailleur résilie afin d’imposer une adaptation de loyer;
• mesure de représailles: le bailleur résilie pour se venger du fait que le locataire a fait valoir des prétentions découlant du bail;
• modification du contrat de bail: le bailleur tente de modifier le bail unilatéralement en défaveur du locataire et d’imposer cette modification par une résiliation;
• modification de la situation familiale: en cas d’agrandissement de la famille, de mariage, de séparation ou de décès d’un membre de la famille, le locataire peut demander l’annulation de la résiliation, pour autant qu’il n’en résulte pas d’inconvénients majeurs pour le bailleur et que la chose louée ne soit pas suroccupée;
• une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail est en cours;
• une période de protection contre la résiliation est en cours.

En cas de litige juridique avec un locataire, il est important pour les bailleurs de tenir compte de la question de la période de protection contre la résiliation. En effet, si lors d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail, le bailleur succombe dans une large mesure, renonce à saisir le juge après avoir obtenu l’autorisation de procéder, abandonne ou réduit considérablement ses conclusions ou conclut une transaction avec le locataire, cela ouvre une période de protection contre la résiliation d’une durée de trois ans. Cette période de protection s’applique également lorsque le locataire et le bailleur s’entendent sur une prétention relevant du bail en dehors d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire (art. 271a, al. 2, CO).

La période de protection ne s’applique toutefois pas systématiquement. Elle ne s’ouvre pas par exemple lorsque la résiliation est effectuée:

• en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux;
• en cas de demeure du locataire;
• pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins;
• en cas d’aliénation de la chose louée;
• pour de justes motifs;
• en cas de faillite du locataire.

Le locataire peut demander une prolongation du bail au-delà de l’échéance de résiliation même lorsque la résiliation par le bailleur est juridiquement correcte et ne peut pas faire l’objet d’une annulation.

Il faut pour cela que la fin du contrat de bail ait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Il appartient en l’occurrence à l’autorité compétente d’effectuer une pesée des intérêts respectifs du locataire et du bailleur. Le bail d’habitations peut être prolongé de quatre ans au plus.

Aux fins de l’appréciation des conséquences pénibles, sont pris en considération en particulier les aspects financiers, professionnels et familiaux. La prolongation a pour but de donner au locataire davantage de temps pour trouver un nouveau logement approprié. Dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente tient compte notamment des circonstances suivantes:

• Le logement est occupé par une famille ayant des enfants en âge scolaire et fortement enracinée à cette adresse ainsi que dans le quartier.
• Il est impossible au locataire, pour des raisons financières, de trouver un nouveau logement approprié sur le marché local.
• Le logement est occupé par des personnes âgées et déménager leur causerait de grandes difficultés. 

Toute prolongation est cependant exclue lorsque la résiliation est effectuée pour cause de retard de paiement du locataire, de violation grave par ce dernier de son devoir de diligence ou encore de graves manques d’égards envers les voisins.

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