Résiliation anticipée du bail d’un logement en Suisse

En Suisse, les contrats de bail ne peuvent pas être résiliés à tout moment. Ils prévoient habituellement des délais et des termes de résiliation fixes (généralement: délai de trois mois pour un terme fixé par l’usage local). La résiliation anticipée moyennant la présentation d’une nouvelle ou d’un nouveau locataire acceptable constitue donc une exception.

La résiliation anticipée permet aux locataires de se départir de leur contrat de bail avant le terme de résiliation ordinaire sans avoir à payer le loyer jusqu’à ce terme. Il y a cependant à cela une condition: ils doivent présenter au bailleur une nouvelle ou un nouveau locataire solvable et acceptable, qui reprenne le contrat de bail aux mêmes conditions pour une date déterminée (voir à ce sujet la section «Règle du locataire de remplacement : elle vous permet de quitter votre logement de manière anticipée»).

Important: sur le plan juridique, il s’agit non pas d’une résiliation ordinaire du contrat de bail, mais d’une «restitution anticipée de la chose» au sens de l’art. 264 CO . Cela signifie que l’obligation de payer le loyer prend fin à la date pour laquelle une nouvelle ou un nouveau locataire solvable et acceptable par le bailleur s’engage à reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions. Il incombe à la ou au locataire en place de proposer cette personne au bailleur et de lui envoyer les documents attestant qu’elle remplit les conditions requises.

Toute personne qui souhaite résilier le bail de son logement de manière anticipée doit le communiquer au bailleur par écrit, pour des raisons de preuve il est recommandé d’envoyer un courrier recommandé. Une résiliation anticipée n’étant pas une résiliation à proprement parler, il est préférable que le courrier porte la mention «Notification de restitution anticipée».

Il doit en outre contenir des informations sur les locataires de remplacement proposés ou, pour le moins, indiquer que leurs dossiers seront transmis prochainement. Le bailleur vérifie ensuite si les dossiers en question sont complets et si les repreneurs proposés sont solvables et acceptables. S’il accepte l’un d’entre eux, l’obligation de la ou du locataire actuel de payer le loyer prend fin pour la date à laquelle la personne concernée reprend le contrat de bail.

Important: si toutes les conditions sont remplies, c’est-à-dire si la ou le locataire actuel a transmis au bailleur des dossiers complets concernant les nouveaux locataires potentiels – incluant les justificatifs qui attestent de leur solvabilité, de leur acceptabilité et de leur disponibilité à reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions pour une date déterminée –, l’obligation de la ou du locataire actuel de payer le loyer prend fin à cette date, même si le bailleur ne retient aucune des personnes proposées et/ou en choisit une autre.

Dans le langage courant, les termes «résiliation extraordinaire» et «résiliation anticipée» sont souvent utilisés comme des synonymes. Or il s’agit de deux notions complètement différentes:

La résiliation extraordinaire est une résiliation pour justes motifs, qui intervient par exemple si le logement devient inhabitable, si le bailleur enfreint massivement ses obligations ou dans d’autres situations graves (p. ex. violence dans le bâtiment). Le contrat de bail peut alors être résilié avec effet immédiat ou moyennant un délai raccourci.

La résiliation anticipée (ou restitution anticipée) est une résolution du contrat de bail avant son terme, qui a lieu moyennant la présentation d’une ou d’un locataire de remplacement et ne nécessite pas de justes motifs.

La restitution anticipée du logement désigne la possibilité qu’ont les locataires de restituer leur habitation avant le terme de résiliation ordinaire, à condition de présenter au bailleur une nouvelle ou un nouveau locataire solvable et acceptable qui reprenne le contrat de bail aux mêmes conditions.

De plus, la chose louée doit être restituée conformément aux règles applicables; ce n’est qu’à partir de ce moment que la ou le locataire actuel n’a plus l’obligation de payer le loyer.

Pour que la restitution anticipée du logement soit valable et mette fin au contrat de bail avant son terme, il faut que la remise du logement soit effectuée de manière complète et correcte. Cela inclut:

• de vider le logement et de le nettoyer en profondeur: il doit être remis parfaitement propre et dans un état conforme au contrat de bail (notamment entièrement vidé);
• de restituer toutes les clés: toutes les clés remises au début du contrat de bail doivent être restituées au bailleur;
• de dresser un procès-verbal de remise: l’état du logement doit être consigné dans un état des lieux écrit. Cela protège les deux parties contre d’éventuels litiges ultérieurs.

L’obligation de la ou du locataire actuel de payer le loyer ne prend fin de manière anticipée que si la remise a lieu en bonne et due forme et si une ou un locataire de remplacement a été présenté selon les règles applicables.

La règlementation relative au locataire de remplacement oblige le bailleur à libérer la ou le locataire actuel de ses obligations contractuelles dès lors qu’un repreneur acceptable s'engageant à reprendre le bail aux mêmes conditions lui est proposé.

Sur le plan juridique, il suffit de présenter une seule personne acceptable prête à reprendre le contrat de bail. Toutefois, dans la pratique, il est conseillé de remettre au bailleur deux ou trois dossiers de repreneurs potentiels. La démarche a ainsi plus de chances d’aboutir, car cela augmente la probabilité qu’au moins une des personnes présentées réponde à toutes les exigences et soit acceptée par le bailleur.

Si ce dernier les refuse toutes, il est recommandé, en règle générale, de poursuivre les recherches et de lui en présenter d’autres jusqu’à ce qu’il en accepte une. En parallèle, il est possible de vérifier la légalité des motifs de refus invoqués par le bailleur.

Pour être complet, un dossier de locataire de remplacement potentiel doit inclure les documents suivants:

• une demande de location entièrement complétée et signée (données personnelles, profession, employeur, revenu, disponibilité à reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions et date de la reprise);
• un extrait du registre des poursuites (datant de moins de trois mois);
• un justificatif de revenu (p. ex. fiches de salaires récentes, attestation de salaire);
• une copie d’une pièce d’identité;
• les éventuelles références du bailleur actuel.

De nombreux bailleurs mettent à disposition leur propre formulaire de demande de location. Veillez à vous le procurer à temps. En l’absence de propre formulaire, vous pouvez utiliser un document de candidature standard. Il est important que le dossier contienne tous les documents mentionnés ci-dessus. Dans la pratique, les dossiers incomplets sont généralement rejetés.

Il faut tenir compte du fait que le bailleur peut prendre entre 14 et 30 jours pour examiner les dossiers des candidates et candidats à la reprise de votre contrat de bail.

Veillez en outre à ce que toutes les candidatures passent par vous. En d’autres termes, réunissez tous les dossiers et transmettez-les vous-même au bailleur. En cas de refus, vous disposerez ainsi de tous les documents nécessaires pour vérifier si celui-ci est licite.

Sont réputées acceptables en tant que locataire de remplacement les personnes qui:

• sont prêtes à reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions;
• sont solvables (solvabilité vérifiée; la règle d’or veut que le revenu net soit au moins trois fois supérieur au loyer brut, c.-à-d. au loyer plus les frais accessoires);
• peuvent emménager à la date souhaitée;
• acceptent le règlement interne et les autres conditions du contrat de bail.

Important: le bailleur a l’obligation d’accepter les dossiers des personnes qui remplissent les critères ci-dessus et sont donc réputées être des locataires de remplacement acceptables.

Le bailleur n’a le droit de refuser une nouvelle ou un nouveau locataire que pour des motifs objectivement justifiés. En font notamment partie:

• une solvabilité insuffisante,
• la non-acceptation des conditions de location en vigueur,
• une suroccupation du logement.

Les refus motivés par la nationalité ou le genre sont illicites. Ceux fondés sur des motifs tels que la détention d’animaux sont licites, à condition que le motif concerné soit réglé contractuellement ou dans le règlement interne.

Si le bailleur refuse un repreneur solvable et acceptable sans motif valable, la ou le locataire actuel peut néanmoins prétendre à la résolution du contrat de bail. Dans ce cas de figure, il est conseillé de systématiquement communiquer par écrit et de conserver les preuves (p. ex. courrier recommandé ou e-mail avec confirmation de réception).

Dans ce genre de situation, une assurance de protection juridique privée peut vous apporter une aide précieuse en vous assistant pour faire valoir vos droits.

Votre responsabilité en tant que locataire (obligation de payer le loyer) reste engagée jusqu’à ce qu’un locataire de remplacement reprenne votre contrat de bail ou que le bailleur vous confirme par écrit que celui-ci a pris fin.

L’obligation de payer le loyer prend fin dès que le bailleur accepte officiellement une nouvelle ou un nouveau locataire et que le contrat de bail est transféré à cette personne. Si le bailleur refuse une ou un locataire de remplacement alors que toutes les conditions d’acceptation sont remplies, la ou le locataire actuel est tout de même libéré de son obligation de payer le loyer à partir de la date à laquelle le transfert aurait dû prendre effet, pour autant que le bailleur ait eu assez de temps pour examiner le dossier du locataire de remplacement (14 à 30 jours).

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