Moisissures dans un logement

Les moisissures se forment là où l’humidité s’accumule faute d’évacuation suffisante. La combinaison d’air humide et de surfaces froides provoque la formation de condensation – par exemple dans les coins des chambres, sur la face interne des murs extérieurs ou autour des fenêtres.

Les causes typiques de formation de moisissures sont les suivantes:

• chauffage insuffisant dans certaines pièces;
• gros meubles placés directement contre un mur extérieur, sans laisser d’espace;
• sources d’humidité dans le logement (p. ex. lessive mise à sécher, nombreuses plantes vertes, aquarium);
• défaut de construction, tel que murs mal isolés ou fenêtres non étanches;
• dégâts d’eau, dus par exemple à des conduites défectueuses.

Une aération inappropriée (p. ex. laisser les fenêtres constamment entrouvertes au lieu d’aérer en grand par intermittence) ou irrégulière n’est que rarement la seule cause de la formation de moisissures.

En fonction de l’origine de la moisissure – défauts de construction ou comportement des locataires – les conséquences juridiques ne seront pas les mêmes. Il est donc essentiel d’en déterminer précisément la cause.

C’est la cause des moisissures qui détermine si c’est au bailleur ou aux locataires qu’il incombe de les éliminer. Il faut donc commencer par examiner si l’on est en présence d’un défaut de la chose louée, c’est‑à‑dire une différence par rapport à l’état prévu dans le contrat. Les règles ci-après s’appliquent.

Selon l’art. 259a du code des obligations (CO), les bailleurs ont l’obligation de remédier aux défauts de la chose louée non imputables au comportement des locataires (voir aussi à ce sujet la section «Qui est responsable des moisissures?»).

Des moisissures peuvent aussi se former dans les caves. Il faut alors distinguer deux cas de figure:

• Dans les immeubles anciens, un certain taux d’humidité dans les caves est généralement considéré comme normal, surtout si les caves n’ont pas été spécialement aménagées. L’humidité peut remonter du sol dans les murs et provoquer la formation de moisissures.
• Dans les immeubles récents ou rénovés, où l’utilisation des caves comme débarras est expressément prévue, on peut en revanche s’attendre à ce que celles-ci soient sèches. La présence de moisissures peut alors constituer un défaut.

Attention: dans les nouvelles constructions, il faut plusieurs années pour que le béton sèche complètement. Il est donc déconseillé d’entreposer des objets délicats dans les caves d’immeubles récents.

Si des moisissures se forment dans un logement en location et empêchent les locataires d’en user conformément au contrat, il y a, du point de vue juridique, un défaut de la chose. Selon l’art. 259d CO, les locataires peuvent alors exiger une réduction de loyer, indépendamment du fait que le bailleur soit responsable ou non du défaut. Il suffit en effet que l’habitabilité du logement soit réduite. Attention toutefois: «le bailleur peut réclamer le remboursement des coûts s’il est établi que la moisissure est due à une aération ou un chauffage inappropriés de la part des locataires.»

Important: la réduction de loyer pour cause de moisissures compense uniquement la restriction de l’usage de l’habitation et non les biens endommagés. Pour ces derniers, il est possible de réclamer des dommages-intérêts (voir section ci-après).

Toutefois: la présence d’une tache de moisissure ne donne pas automatiquement droit à une réduction de loyer. Ce qui est déterminant, c’est la mesure dans laquelle l’usage des pièces est effectivement restreint.

En règle générale,la présence de moisissure donne droit à une réduction de loyer lorsque:

• l’usage des pièces est restreint (p. ex. la chambre à coucher est inhabitable en raison de l’odeur de moisi ou de l’humidité);
• l'habitabilité est largement affectée par l’odeur de moisi ou les risques pour la santé;
• les moisissures réapparaissent ou s’étendent sur une plus grande surface.

Un défaut mineur – par exemple des petites taches dans la salle de bains que la ou le locataire peut rapidement éliminer par un simple nettoyage – ne donne généralement pas droit à une réduction de loyer, ou alors à une réduction minime.

En ce qui concerne la réduction de loyer en raison de moisissure, les locataires doivent également tenir compte de ce qui suit:

• s’il s’avère par la suite que les moisissures étaient dues à un comportement inapproprié des locataires (p. ex. aération ou chauffage inadéquats), le bailleur peut exiger le remboursement de ses frais;
• la réduction de loyer compense uniquement l’atteinte à l'habitabilité et non les biens endommagés. Pour ces derniers, il est possible de réclamer des dommages-intérêts (voir ci-après).

Le montant de la réduction de loyer en raison de moisissure dépend du degré de restriction de l’usage de la chose louée et des conséquences du défaut; il est évalué au cas par cas.

Important: l’évaluation est toujours faite objectivement, en fonction des conséquences effectives du défaut et non sur le degré de gêne personnellement ressenti par la ou le locataire. De plus, pour donner droit à une réduction de loyer, l’usage du logement doit être considérablement restreint. 

• Situation: Moisissures dans plusieurs pièces, humidité, dommages aux enduits (ATF 4A_333/2015)
  Réduction de loyer: 17,65 %
• Situation: Moisissures dans une chambre d’enfant, pas de faute des locataires (Cour suprême BL BJM 2000 141)
  Réduction de loyer: 10 %

Ces chiffres n’ont qu’une valeur indicative. Il appartient à l’autorité de conciliation ou aux tribunaux de statuer dans chaque cas d’espèce.

Outre la réduction de loyer, il est possible de réclamer des dommages-intérêts, par exemple si des meubles ou des vêtements ont été endommagés par les moisissures. Toutefois, à la différence de la réduction de loyer, le droit à des dommages-intérêts présuppose l’existence d’une faute du bailleur. En règle générale, il y a faute du bailleur lorsque celui-ci manque à son obligation d’entretien et de remise en état prévue à l’art. 256 CO.

La seule présence de moisissures ne suffit pas. Il faut également prouver que:

• il existe un défaut (moisissures) dont l’élimination incombe au bailleur;
• la ou le locataire a subi un préjudice financier chiffrable (p. ex. meubles ou vêtements endommagés);
• les dommages sont directement imputables aux moisissures (lien de causalité);
• une faute est imputable au bailleur.

Pour faire valoir vos droits, il est essentiel de présenter une documentation détaillée. En font partie:

• des photos des biens concernés (de préférence datées);
• une liste détaillée des dommages;
• des justificatifs d’achat ou des indications de prix permettant de déterminer la valeur à neuf;
• une estimation réaliste de la valeur actuelle (compte tenu de l’ancienneté, de l’état et de l’usure).

Important: ne vous débarrassez pas immédiatement des biens endommagés, car une expertise par une assurance ou une personne spécialisée est souvent nécessaire.

L’assurance ménage examine si les dommages sont couverts. La décision de prise en charge ou non dépend généralement de l’élément déclencheur:

• la plupart des dommages dus à de la condensation ou à une mauvaise aération ne sont pas couverts;
• les dommages dus à des conduites d’eau défectueuses peuvent en revanche être couverts.

En cas de doute: déclarez immédiatement les dommages dus à dela moisissure à votre assurance, en joignant des photos, une description de la situation et des biens concernés ainsi que des justificatifs d’achat et des indications de prix.

Les causes de la formation de moisissures dans une habitation sont souvent litigieuses – en particulier lorsque la question se pose de savoir qui doit prendre en charge leur élimination et les éventuels dommages. Pour y répondre, il faut déterminer si les moisissures sont dues à un défaut de construction ou au comportement inapproprié de la ou du locataire.

Le principe est le suivant:

• si les moisissures sont dues à un défaut de construction (p. ex. fenêtres non étanches, mauvaise isolation), la responsabilité incombe au bailleur;
• si elles ont pour cause une mauvaise aération ou un chauffage inapproprié, c’est la ou le locataire qui en répond.

Si la cause des moisissures n’est pas clairement identifiable, il peut être judicieux de la faire déterminer objectivement, en faisant par exemple appel à une ou un spécialiste.

Pour des raisons de preuve, les bailleurs sont en droit d’installer pendant un certain temps des enregistreurs de données – c’est-à-dire des appareils qui mesurent la température et l’humidité ambiantes –, dès lors qu’ils soupçonnent les locataires de ne pas aérer ou chauffer le logement correctement. Ces derniers sont tenus de tolérer cette pratique tant qu’il n’en résulte pas d’atteinte à leur vie privée (pas d’enregistrement audio ni vidéo).

Les moisissures n’affectent pas uniquement les logements privés. Elles peuvent aussi entraîner de sérieux problèmes dans les locaux commerciaux, les bureaux ou les entrepôts, tant au niveaude l’infrastructure que de l’exploitation courante. Dans ce cas, cette problématique touche non seulement le droit du bail mais également le droit du travail ainsi que des aspects techniques des assurances.

Les employeurs sont légalement tenus de garantir un environnement de travail sain. Or la présence de moisissures dans les locaux d’une entreprise peut mettre en danger la santé du personnel. Si des moisissures sont constatées, cela relève de la compétence de l’inspection cantonale du travail ou de la SUVA. Le cas échéant, il est recommandé d’en déterminer la cause de toute urgence et de rapidement procéder à un assainissement professionnel.

Nous attirons votre attention sur le fait que les contenus et les documents mis à disposition doivent être considérés comme des renseignements juridiques d’ordre général. Ils ne remplacent pas un conseil personnalisé sur un cas particulier. La Mobilière et Protekta déclinent toute responsabilité en relation avec ces contenus et documents.