Réduction de loyer en raison de nuisances sonores dues à des travaux

En principe, le bailleur peut demander au maître de l’ouvrage de lui rembourser les coûts d’une réduction de loyer pour bruits de chantier. Dans la pratique, une telle procédure – souvent longue et complexe – n’est généralement engagée que lorsque la ou le locataire ouvre une procédure de conciliation.

Important: en cas de défauts dont la suppression par le bailleur est impossible ou ne peut être raisonnablement exigée, la consignation des loyers prévue à l’art. 259g du code des obligations (CO) est illicite. C’est le cas en particulier pour les travaux de construction et les immissions de bruit qui en découlent. La raison en est que la consignation des loyers se fonde sur le droit à la suppression des défauts. Si ceux-ci sont impossibles à supprimer ou que leur suppression ne saurait être raisonnablement exigée, la consignation ne s’applique pas.

Si les travaux de construction et le bruit, la poussière, etc. qui en découlent restreignent l’usage de la chose louée, la ou le locataire peut demander une réduction de loyer au bailleur.

Le droit à la réduction de loyer naît au moment où la ou le locataire signale le défaut de manière probante (avis de défaut) et s’éteint quand le défaut est supprimé ou que les travaux prennent fin, ou encore avec le départ de la ou du locataire. Il est donc important d’envoyer l’avis de défaut immédiatement après avoir constaté que les travaux de construction entravent l’usage de la chose louée.

Le montant de la réduction de loyer dépend notamment de la durée et de l’intensité des désagréments subis. Il faut également prendre en considération, par exemple, le fait que les bruits de chantier constituent un défaut plus important dans une zone résidentielle calme que dans une grande ville bruyante.

Étant donné qu’il incombe à la ou au locataire de prouver que les conditions de l’exercice de son droit à la réduction de loyer sont remplies, tous les désagréments subis doivent être documentés au fur et à mesure qu’ils se présentent.  Cela peut se faire sous la forme par exemple d’un journal des nuisances sonores, d’enregistrements audios, de vidéos et de photos.

Si vous estimez avoir droit à une réduction de loyer pour bruits de chantier, procédez comme suit: 

1. Écrivez une lettre à votre bailleur, dans laquelle vous présentez les problèmes découlant des travaux de construction et signalez qu’ils entravent considérablement l’usage de la chose louée, raison pour laquelle vous demandez une réduction de loyer.

   Sachez toutefois que le montant exact de la réduction de loyer ne peut être déterminé de manière fiable qu’après la fin des travaux. Demandez par conséquent à votre bailleur de vous soumettre une proposition de réduction de loyer appropriée dès qu’ils seront terminés.

   Envoyez la lettre par recommandé et conservez-en une copie ainsi que la quittance postale, pour vos dossiers.Il est essentiel que vous envoyiez la lettre immédiatement après avoir constaté les immissions de bruit ou autres nuisances ou le plus rapidement possible après le début des travaux, car la réduction de loyer n’est accordée qu’à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut.

2. Tenez un journal des nuisances sonores et documentez les désagréments subis par des photos et des vidéos. Notez toujours la date et l’heure auxquelles les bruits se produisent ainsi que leur intensité.
    
3. Si après la fin des travaux – ou la fin du bail –, le bailleur refuse de vous accorder une réduction de loyer, vous avez la possibilité d’engager une procédure de conciliation. Le cas échéant, nous vous recommandons de consulter au préalable une conseillère ou un conseiller juridique, afin de vérifier si vous avez effectivement droit à une réduction de loyer. Il en va de même si le bailleur vous accorde une réduction de loyer et que vous souhaitez en vérifier le montant.

L’ordonnance sur la protection contre le bruit (OPB) protège la population contre les nuisances sonores importantes et gênantes, notamment celles dues à des machines. À partir de quand une nuisance sonore devient gênante n’est cependant pas toujours facile à déterminer, car la sensibilité au bruit diffère d’une personne à l’autre. De plus, comme l’OPB ne fixe pas de valeurs limites d’exposition pour les bruits de chantier, cela ne sert à rien de mesurer ces bruits avec un sonomètre. Pour obtenir une réduction de loyer, mieux vaut donc invoquer l’entrave effective à l’usage du logement.

En effet, si les bruits de chantier entravent l’usage conforme au contrat de bail de votre logement, cela constitue un défaut. Le cas échéant, conformément à l’art. 259d du code des obligations (CO), vous pouvez exiger une réduction de loyer, peu importe que le bailleur soit responsable ou non des bruits de chantier. Le montant de la réduction dépend de l’intensité du dérangement.

Les exemples ci-après sont tirés de la jurisprudence. Veuillez noter qu’il s’agit de décisions concernant des cas particuliers. Elles n’ont donc pas de portée générale, mais  elles servent de points de repère. Il ressort de la jurisprudence que les réductions de loyer ne sont accordées qu’en cas de restrictions objectivement importantes et dûment prouvées de l’usage du logement.

Il est en principe possible de demander une réduction de loyer avec effet rétroactif, à condition toutefois que vous ayez signalé le défaut de manière probante au début des travaux ou dès que vous avez constaté l’entrave à l’usage de la chose louée (avis de défaut). En cas de litige, vous devrez apporter la preuve des désagréments subis. Il est donc important que vous les documentiez régulièrement pendant toute la durée des travaux de construction (journal des nuisances sonores, enregistrements audios, vidéos, photos, etc.).

Selon le Tribunal fédéral, le droit à une réduction de loyer se prescrit par cinq ans. La créance en restitution de la ou du locataire se prescrit à compter du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut. Il s’agit du moment où la ou le locataire aurait pu demander la réduction de loyer pour la première fois.

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