Vos droits de locataire en cas de défauts de votre logement

Il y a un défaut lorsque, en tant que locataire, vous ne pouvez pas utiliser votre logement comme prévu. En termes juridiques, il faut qu’il y ait une «entrave à l’usage pour lequel la chose a été louée». Voyons ce que cela signifie plus en détail:

Selon le droit du bail suisse (art. 253 ss du code des obligations [CO]), le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. À noter qu’un défaut ne consiste pas nécessairement en un dommage physique. L’absence de qualités promises par le bailleur est également considérée comme un défaut. Votre logement loué doit toujours correspondre au standard de qualité promis ou fixé dans la loi. Un logement doit permettre que l’on y vive et un bureau que l’on y travaille. Notez toutefois à cet égard que la chose vous est en principe louée telle que vous l’avez vue quand vous l’avez visitée.

Afin de disposer d’une base claire en cas de litige, il est recommandé de consigner par écrit toutes les promesses du bailleur, par exemple dans le contrat de bail.

Lors de l’emménagement, le bailleur dresse généralement un procès-verbal de remise, qui sert de moyen de preuve relatif à l’état du logement au moment où vous y entrez. Il est donc vivement recommandé à cette occasion d’examiner le logement en détail afin d’identifier d’éventuels défauts et de faire noter tous ceux que vous remarquez dans le procès-verbal. Vous courrez sinon le risque que le bailleur vous facture ces dommages au moment de la restitution du logement.

Du point de vue des locataires, mieux vaut donc qu’il n’y ait pas de procès-verbal de remise plutôt qu’un procès-verbal incomplet. En effet, le principe selon lequel les défauts ne figurant pas dans le procès-verbal de remise sont réputés avoir été causés par la ou le locataire s’applique. Mais ne vous inquiétez pas: même si des défauts vous ont échappé lors de l’état des lieux d’entrée ou n’ont pas été consignés dans le procès-verbal de remise, vous pouvez encore les signaler au bailleur par lettre recommandée dans les dix jours suivant l’emménagement (prenez des photos et conservez-les avec une copie de votre lettre et la quittance postale de l’envoi recommandé).

Exemples de défauts:

• Moisissures dans la cuisine: vous constatez après avoir emménagé que des moisissures se développent dans la cuisine, ce qui est non seulement antihygiénique, mais peut également nuire à votre santé.
   
• Panne de chauffage: en hiver, des températures inférieures à 19°C (norme Minergie) ou à 20°C (anciens bâtiments) dues à une installation de chauffage défectueuse constituent un défaut.
   
• Promesses mensongères: lors de la conclusion du contrat de bail, le bailleur vous assure que le logement est situé dans un havre de tranquillité. Or, après votre emménagement, vous découvrez que vos voisins organisent régulièrement des fêtes qui se prolongent jusque tard dans la nuit et dont le niveau sonore dépasse largement la mesure acceptable. Cela est contraire aux promesses du bailleur et nuit à votre qualité de vie. Il s’agit donc également d’un défaut.

La législation suisse fait la distinction entre les défauts légers, moyens et graves, ce qui a une influence directe sur les droits et les obligations des locataires. D’une manière générale: 
Les défauts légers (menus travaux de réparation) doivent être éliminés par les locataires. L’élimination des défauts moyens ou graves incombe au bailleur.

Par défaut léger, on entend un écart mineur par rapport à l’état promis de la chose louée, qui n’entrave cependant pas son usage conformément au contrat de bail ou ne l’entrave que de manière insignifiante. Il s’agit en particulier des défauts ne nécessitant que de «menus travaux d’entretien», autrement dit les défauts que vous pouvez facilement éliminer vous-même par des travaux de nettoyage ou de réparation simples et peu coûteux. Conformément à l’art. 259 du code des obligations (CO), l’élimination de tels défauts incombe aux locataires. La question déterminante à cet égard est de savoir si le défaut peut ou non être éliminé par une personne moyennement habile de ses mains. À partir du moment où vous devez faire appel à une ou un spécialiste, la réparation ne relève plus de cette catégorie. La règle généralement suivie dans ce domaine est que les petites pièces coûtant jusqu’à environ 150 francs doivent être remplacées aux frais des locataires.

Exemples:

• Remplacement d’une plaque de four, d’un tuyau de douche, etc.
• Débouchage d’un siphon
• Resserrage de vis, graissage de charnières, etc.

Il y a cependant une exception à cette règle: si le défaut était déjà présent lors de votre emménagement et que vous l’avez immédiatement signalé au bailleur, c’est à ce dernier qu’il incombe de l’éliminer.

Par défaut moyen, on entend un défaut susceptible d’entraver au quotidien l’usage de votre logement conformément au contrat de bail. C’est pourquoi vous disposez d’un droit à la réparation du défaut par le bailleur, ce qui signifie que la réparation est à sa charge. Ce que vous devez faire dans un tel cas est expliqué à la section «Comment procéder correctement en cas de défauts?»

Exemples: 

• Panne de chauffage, de réfrigérateur, de cuisinière, etc.
• Nuisances sonores élevées perturbant votre sommeil
• Présence de moisissures dans une pièce

Par défaut grave, on entend un défaut qui exclut ou entrave considérablement l’usage pour lequel la chose a été louée. C’est le cas notamment lorsque la santé et l’intégrité physique des personnes sont mises en danger ou que des éléments essentiels de la chose louée sont hors d’usage.

Exemples:

• Forte présence de moisissures (dans pratiquement toutes les pièces)
• Infiltration massive d’eau dans le logement
• Risque d’effondrement

Vous avez constaté un défaut dont la réparation n’est pas de votre ressort? Vous devez immédiatement en informer votre bailleur, afin qu’il prenne les dispositions nécessaires pour y remédier. Voici comment il est recommandé de procéder.

En tant que locataire, vous avez l’obligation d’aviser le bailleur. Cela signifie que vous devez immédiatement lui signaler tout défaut que vous ne pouvez pas réparer vous-même. Si vous omettez de le faire, vous devrez éventuellement répondre des dommages subis par le bailleur du fait que vous ne l’avez pas avisé ou ne l’avez avisé que tardivement.

Le cas échéant, mieux vaut envoyer votre avis de défaut (voir le modèle ci-après) par courrier recommandé. Conservez une copie numérisée de votre lettre ainsi que la quittance postale de l’envoi recommandé. Dans votre lettre, fixez en outre au bailleur un délai convenable pour éliminer le défaut (le délai recommandé est en règle générale de quatorze jours, sauf en cas d’urgence). Dans le meilleur des cas, le bailleur s’exécute dans le délai fixé et l’affaire est close.

Important: étant donné qu’en cas de litige, vous devrez apporter la preuve du défaut, vous avez intérêt, surtout s’il s’agit d’un problème récurrent, à en tenir un journal (sous la forme d’un tableau dans lequel noter au fur et à mesure la date, le genre, l’intensité et la durée du défaut, l’endroit ou la pièce concernée ainsi que toute autre information pertinente). Cela ne constitue certes pas une preuve irréfutable qu’il y a effectivement un problème, mais peut augmenter vos chances de l’emporter devant les tribunaux. Vous devez également réunir, si possible, d’autres moyens de preuve, tels que des enregistrements vidéo et audio et des photos. Ce faisant, assurez-vous toutefois que vous n’enregistrez, filmez ou photographiez personne à son insu.

Si le bailleur n’élimine pas le défaut dans le délai fixé, deux possibilités s’offrent à vous en tant que locataire:

1. Exécution par substitution: vous pouvez faire éliminer le défaut aux frais du bailleur, pour autant qu’il s’agisse d’un défaut moyen. En d’autres termes, vous pouvez par exemple faire réparer une chasse-d’eau défectueuse par un installateur sanitaire et envoyer la facture au bailleur. On parle alors, en termes juridiques, d’exécution par substitution. Celle-ci a toujours pour conditions que le bailleur ait été préalablement avisé du défaut et qu’il ne l’ait pas éliminé dans un délai convenable. En cas de litige, vous devez être en mesure de prouver que ces conditions étaient remplies. De plus, l’exécution par substitution doit se limiter au strict nécessaire. Dans l’exemple ci-dessus, vous n’êtes donc pas en droit de faire remplacer l’ensemble des W.-C.
   
   Prudence: l’exécution par substitution n’est à recommander que s’il s’agit d’un défaut manifeste pouvant être clairement prouvé. Le mieux à cet égard est de demander à une ou un spécialiste – dans notre exemple, à l’installateur sanitaire – de confirmer l’existence du défaut par écrit. Une panne de chauffage ou de chauffe-eau sont d’autres bons exemples où une telle démarche peut s’avérer utile. Important: en cas de litige, l’exécution par substitution comporte toujours le risque que la ou le locataire doive finalement assumer les frais de réparation si elle ou il ne parvient pas à prouver que les conditions nécessaires étaient remplies.
    
2. Consignation du loyer: si le bailleur n’élimine pas le défaut dans un délai convenable, vous pouvez consigner votre loyer auprès de l’autorité de conciliation, comme moyen de pression. Il est cependant impératif que vous avisiez le bailleur par écrit de votre intention de le faire, en lui fixant un délai pour éliminer le défaut. Vous devez également l’informer par écrit de la consignation effective du loyer. Vous versez alors votre loyer non plus directement au bailleur, mais sur un compte désigné par l’autorité cantonale compétente. Vous devez ensuite engager une procédure de conciliation dans un délai de trente jours à compter de l’échéance du premier loyer consigné; à défaut, l’argent consigné est automatiquement versé au bailleur. Le sort réservé à l’argent consigné est décidé dans le cadre de la procédure de conciliation. En règle générale, le bailleur récupère les loyers consignés dès que le défaut a été éliminé. La ou le locataire peut toutefois s’en voir restituer une partie sous la forme d’une réduction de loyer. Si ces conditions ne sont pas respectées, la consignation n’est pas valable et ne produit pas son effet libératoire. Cela signifie que la ou le locataire tombe en demeure de payer et risque la résiliation de son contrat de bail, en application de l’art. 257d CO. Si vous avez l’intention de consigner votre loyer, il vous est donc recommandé de recourir à des conseils ou à une assistance juridiques.
    
3. Conciliation: si le bailleur ne réagit pas dans le délai fixé et que le défaut n’est pas éliminé, vous pouvez aussi engager directement une procédure de conciliation, sans passer par la consignation du loyer.
   
   Important: en cas de consignation, le loyer doit être versé non pas sur un compte bloqué quelconque, mais uniquement sur le compte indiqué par l’autorité de conciliation. Les loyers consignés sont considérés comme des loyers payés. Vous ne risquez donc pas de poursuites.

En tant que locataire, vous avez le droit – comme indiqué plus haut – de faire réparer les défauts de votre logement et, selon la situation et la gravité du défaut, de prétendre en sus à une réduction de loyer. Vous pouvez aussi exercer cette prétention avec effet rétroactif, pour autant que les conditions suivantes soient remplies: vous aviez avisé le bailleur en temps voulu de l’existence du défaut et lui aviez en outre expressément communiqué que l’usage de la chose louée en était considérablement restreint.  

La réduction de loyer se prescrit par cinq ans et ne peut être exigée que pour la période courant entre le moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et le moment où celui-ci a été éliminé. En cas de litige, vous devez donc être en mesure de prouver à quel moment vous avez avisé le bailleur de l’existence du défaut. Vous pouvez le faire au moyen d’une copie numérisée de votre lettre d’avis de défaut et de la quittance postale de votre envoi recommandé (voir la section «Avis de défaut au bailleur».

Le montant exact de la réduction de loyer pour cause de défaut est une question d’appréciation par les tribunaux. Les critères déterminants sont l’importance de l’entrave à l’usage prévu du logement résultant du défaut et les conséquences de ce dernier dans le cas d’espèce. Il convient de souligner à cet égard que les décisions judiciaires reposent toujours sur un point de vue objectif. Cela signifie que la restriction de l’usage de la chose louée est appréciée sur la base de l’impact qu’elle aurait sur une personne moyenne. De plus, l’octroi d’une réduction de loyer présuppose que l’usage pour lequel la chose a été louée était considérablement restreint.

Voici quelques exemples de décisions des tribunaux en matière de réduction de loyer (vous trouverez d’autres exemples dans le tableau à télécharger): 

• Réduction de 5% pour cause d’inondation de cave
   
• Réduction de 20% pour cause de température du logement de 16°C en moyenne pendant les mois d’hiver
   
• Réduction de 10% à 35% pour cause de travaux de construction dans le voisinage immédiat

En tant que locataire, vous pouvez avoir droit à des dommages-intérêts si vous subissez un dommage résultant d’un défaut que vous n’avez pas vous-même causé. Il peut s’agir par exemple d’un défaut d’étanchéité des fenêtres ou d’une défectuosité de la toiture de votre logement, à l’origine d’une infiltration d’eau qui a endommagé vos biens personnels. Le cas échéant, le bailleur peut être tenu de vous verser des dommages-intérêts (s’il ne parvient pas à prouver qu’il n’a pas commis de faute). Quoi qu’il en soit, il est également conseillé d’annoncer le sinistre à votre assurance inventaire du ménage.

Dans ce genre de situations, il est important que vous puissiez apporter la preuve du dommage. Nous vous recommandons par conséquent de conserver les biens endommagés et de documenter le dommage par des photos. Veuillez noter par ailleurs que le bailleur n’a pas l’obligation de vous indemniser du dommage à la valeur à neuf: il est en droit de le faire à la valeur actuelle seulement, c’est-à-dire compte tenu de la dépréciation due à l’âge et à l’usure des biens. Prétendre à des dommages-intérêts présuppose en outre que le bailleur a commis une faute. Cette faute peut résider dans l’apparition même ou dans la non-élimination du défaut qui lui est imputable et fait l’objet d’une présomption légale.

Enfin, en tant que locataire, vous avez l’obligation de réduire le dommage. Il vous incombe par conséquent d’en limiter autant que possible l’étendue. Concrètement, cela signifie, dans notre exemple, que vous devez immédiatement éloigner tous les biens situés à proximité des fenêtres non étanches et les entreposer en lieu sûr.

Toute entrave à l’usage de votre logement conformément au contrat de bail constitue un défaut. La législation suisse distingue en l’occurrence trois types de défauts: les défauts légers, les défauts moyens et les défauts graves. Il incombe aux locataires d’exécuter eux-mêmes les petits travaux d’entretien qui ne nécessitent pas de faire appel à une ou un spécialiste. L’élimination des autres défauts du logement loué est du ressort du bailleur.

Vous devez signaler immédiatement au bailleur tout défaut que vous ne pouvez pas réparer vous-même. Si le bailleur n’élimine pas le défaut dans un délai convenable, vous êtes en droit – après en avoir avisé le bailleur – d’appliquer la mesure dite d’exécution par substitution ou de recourir à la consignation de votre loyer, comme moyen de pression. Avant d’emprunter l’une de ces deux voies légales, nous vous recommandons toutefois de faire appel à une assistance juridique, en raison des risques financiers. Vous pouvez également prétendre à une réduction de loyer et/ou éventuellement à des dommages-intérêts. L’exercice des droits ci-dessus dépend de chaque cas d’espèce et les montants pouvant être dus sont donc évalués au cas par cas.

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