Baisse de loyer basée sur le taux de référence

Vérifier que vous avez droit à une réduction: si le taux d’intérêt de référence indiqué dans votre contrat de bail ou dans la dernière adaptation de votre loyer est plus élevé que le taux d’intérêt de référence en vigueur, vous avez en principe droit à une réduction de loyer. Servez-vous d’un calculateur de loyer sur Internet pour connaître le montant de la réduction.

Attention: le bailleur peut imputer le renchérissement et l’augmentation générale des coûts sur la réduction de loyer à laquelle vous avez droit. Cela peut entraîner un loyer encore plus élevé.  

En ce qui concerne le renchérissement, le bailleur est en droit d’adapter le loyer net jusqu’à concurrence de 40% du renchérissement mesuré par l’indice suisse des prix à la consommation (IPC).

S’agissant de l’augmentation générale des coûts, le bailleur peut, selon les circonstances, compenser la réduction de loyer à laquelle le locataire a droit par l’augmentation des coûts d’entretien et d’exploitation de l’objet loué. De nombreuses autorités de conciliation ainsi que les tribunaux admettent à cet égard l’application de taux forfaitaires d’augmentation des coûts compris entre 0,25% et 1,0% par année, car cela simplifie les calculs. Le Tribunal fédéral n’a cependant encore jamais entériné ces forfaits. De plus, à la demande du locataire, le bailleur est tenu de prouver que les forfaits appliqués sont corrects.

Vous pouvez vous informer sur la pratique de l’autorité de conciliation compétente au lieu de l’objet loué . Il suffit ensuite de saisir le nom ou le NPA de votre commune de domicile dans le champ de recherche prévu à cet effet.

Attention aux exceptions: les contrats de bail avec loyer indexé, échelonné ou subventionné par l’État, par exemple dans le cas de sociétés coopératives de construction, ne sont pas liés au taux d’intérêt de référence.

Si vous êtes titulaire d’un tel contrat, vous ne pouvez pas demander de réduction de loyer basée sur ce taux. Il en va de même pour les contrats de bail de durée déterminée, car ils ne prévoient pas d’échéances de résiliation ordinaire.

Présenter la demande: présentez votre demande de réduction de loyer fondée sur une baisse du taux d’intérêt de référence par écrit pour la prochaine échéance de résiliation ordinaire convenue dans votre contrat de bail ou conforme à l’usage local, en veillant à respecter le délai de résiliation. Assurez-vous que votre demande parvienne au bailleur avant le début du délai de résiliation. Pour des raisons de preuve, nous vous recommandons d’envoyer votre demande par courrier recommandé et de conserver une copie de votre lettre ainsi que la quittance postale.

En cas de résiliation de son logement par le locataire, le délai de résiliation légal est de trois mois pour la prochaine échéance de résiliation ordinaire convenue.

Selon le code suisse des obligations (CO), ce délai s’applique dans la mesure où il n’a pas été convenu d’un délai plus long dans le contrat de bail. S’il a été convenu d’un délai plus court, celui-ci ne s’applique pas. En l’absence de dispositions contractuelles en matière de résiliation, vous pouvez demander une réduction de loyer fondée sur une baisse du taux d’intérêt de référence en observant un délai de trois mois soit pour la prochaine échéance de résiliation conforme à l’usage local, soit, à défaut d’usage local, pour la fin des prochains trois mois de location.

Pour que le délai soit considéré comme respecté, il faut que la demande de réduction de loyer parvienne à temps au bailleur. Est réputée date de distribution le jour où la demande est déposée dans la boîte aux lettres du bailleur ou lui est remise en main propre par la poste, ou encore le premier jour où il pourrait aller la chercher à la poste après avoir reçu une invitation à la retirer. Dans ce dernier cas, la demande est réputée distribuée même si le bailleur ne va pas la retirer. Pour des raisons de preuve, il est recommandé d’envoyer la demande de réduction de loyer (voir le modèle ci-dessous) par courrier recommandé. Nous vous conseillons en outre d’en conserver une copie, de même que la quittance postale.

Si vous recevez votre envoi recommandé en retour parce que le bailleur ne l’a pas retiré, il est important que vous le conserviez sans l’ouvrir car, en cas de litige, c’est le tribunal qui l’ouvrira au cours de la procédure et pourra ainsi constater que les délais et échéances applicables ont été respectés. Si par contre vous avez déjà ouvert l’enveloppe, son contenu ne pourra plus être pris en considération. 

Exemple

Le contrat de bail prévoit un délai de résiliation de trois mois et deux échéances de résiliation possibles dans l’année, soit le 31 mars et le 30 septembre. Si le locataire souhaite bénéficier d’une réduction de son loyer net fondée sur une baisse du taux d’intérêt de référence pour le 1er octobre, sa demande doit parvenir au bailleur le 30 juin au plus tard, faute de quoi le délai de résiliation de trois mois (juillet, août, septembre) ne serait pas respecté. Dans cet exemple, si elle était distribuée avec ne serait-ce même qu’un seul jour de retard, soit le 1er juillet, la demande de réduction ne vaudrait que pour la prochaine échéance de résiliation pour laquelle le délai de trois mois serait respecté, c’est-à-dire pour le 31 mars de l’année suivante. Comme une lettre recommandée ne peut souvent pas être distribuée le lendemain de son expédition et que le système de distribution postal peut connaître des retards, mieux vaut la poster le plus tôt possible dans le mois.

Attendre et examiner la réponse du bailleur: le bailleur dispose de 30 jours à compter de la réception de la demande de réduction de loyer pour prendre position. S’il y donne entièrement suite, l’affaire est close.

S’il rejette la demande de réduction en bloc ou ne l’accepte que partiellement, par exemple parce qu’il compense le droit à une réduction de loyer par le renchérissement ou par l’augmentation générale des coûts ou soulève d’autres objections (p. ex. réserve de loyer), vous avez la possibilité de contrôler le bien-fondé de ces objections à l’aide d’un calculateur de loyer.

Le bailleur peut également vous informer spontanément qu’il ne réduira pas votre loyer net. Dans ce cas, si vous avez droit à une réduction, vous pouvez procéder directement comme indiqué ci-après au point 5.

Autorité de conciliation: si vous n’êtes pas d’accord avec la réponse de votre bailleur, vous pouvez présentez une requête de conciliation devant l’autorité compétente dans les 30 jours à compter de la réception de ladite réponse.

Vous pouvez également vous adresser à l’autorité de conciliation si le bailleur ne répond pas à votre demande de réduction de loyer fondée sur une baisse du taux d’intérêt de référence. Dans ce cas, vous devez poster votre requête de conciliation au plus tard 60 jours après l’envoi de la demande de réduction de loyer.

La requête de conciliation doit être munie de la signature manuscrite de tous les locataires et envoyée par courrier recommandé, avec toutes les annexes nécessaires (contrat de bail, documentation des adaptations de loyer intervenues depuis le début des rapports de location, la demande de réduction de loyer et l’éventuelle réponse négative du bailleur). Elle doit impérativement être postée au plus tard le dernier jour du délai applicable, la date du timbre postal faisant foi.   

Pour connaître l’autorité de conciliation compétente pour votre lieu de domicile, il vous suffit de saisir le nom ou le NPA de votre commune de domicile dans le champ de recherche.

Bon à savoir: si vous laissez passer le délai, vous pouvez répéter la procédure à partir du point 3 (Présenter la demande) et déposer ensuite votre requête de conciliation dans le délai prévu. Le cas échéant, la réduction de loyer ne prendra cependant effet qu’ultérieurement (à la prochaine échéance de résiliation possible). 

En cas de doute, il est conseillé de vous faire assister par un service spécialisé, par exemple votre assurance de protection juridique privée.