Nuisances olfactives dans le droit locatif

L’art. 257f, al. 2, du code des obligations (CO) stipule que le locataire est tenu d’avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.

En cas d’odeurs gênantes, il est toujours recommandé de commencer par chercher le dialogue avec la voisine ou le voisin et de lui exposer le problème de manière calme et amicale. Si la situation ne s’améliore pas, la demande doit également lui être adressée par écrit à des fins de preuve. Si cette démarche ne produit pas le résultat escompté, vous pouvez contacter le bailleur. Utilisez à cet effet notre modèle de lettre et joignez une copie de l’autre courrier.

Le bailleur peut ensuite envoyer un avertissement à la voisine ou au voisin en lui rappelant son obligation de respect. Afin de soutenir le bailleur dans ses démarches, il est recommandé de tenir un journal faisant état des occurrences des nuisances olfactives (lieu, date, heure et durée). Si la voisine ou le voisin ignore un avertissement émis par le bailleur, elle ou il risque de voir son bail résilié. Toutefois, en cas de contestation, la résiliation n’aboutira que si la nuisance olfactive peut également être prouvée, ce qui est souvent très difficile. Le journal et les déclarations des autres locataires concernés peuvent être utiles à cet égard.

Parallèlement, il est également possible de déterminer s’il existe des défauts de construction (p. ex. fenêtres, portes ou sols non étanches). En effet, si de tels défauts sont constatés, on peut exiger que le bailleur y remédie.

Si la situation ne s’améliore pas, vous pouvez demander une réduction de loyer dès lors que le tabagisme passif ou d’autres nuisances olfactives (p. ex. relents de cuisine excessifs ou mauvaise odeur constante dans la cage d’escalier, etc.) nuisent à l’utilisation de votre logement.

Pour obtenir une réduction de loyer, il est essentiel que les odeurs dégagées soient permanentes et excessives, de sorte qu’en tant que locataire, vous ne puissiez pas utiliser la chose louée comme convenu dans le contrat de bail. Envoyez une demande de réduction de loyer par courrier recommandé au bailleur en utilisant notre modèle de lettre. N’oubliez pas qu’il vous incombe de prouver l’existence des défauts que vous invoquez. Il est donc recommandé de tenir un journal documentant la survenance des nuisances olfactives (date, heure et durée) afin d’attester de la durée des désagréments subis. Pour donner plus de poids au journal, des déclarations écrites doivent être produites par les autres locataires concernés.

Une réduction de loyer peut en outre être exigée pour la période qui s’écoule entre le moment où le défaut est signalé de manière probante (c’est-à-dire par écrit) au bailleur et l’élimination du défaut. Vous en apprendrez plus à ce sujet dans notre article «Droits des locataires en cas de défauts».

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.