Nuisances olfactives dans le droit locatif

Dans un immeuble plurifamilial, les locataires partagent les parties communes, telles que la cage d’escalier. L’utilisation de ces espaces peut être source de conflits, notamment en cas de nuisances olfactives.

Une voisine qui fume aère son appartement par la cage d’escalier, des chaussures dégagent des odeurs désagréables, un voisin dépose son sac poubelle dans le couloir ou un chihuahua surexcité aboie dans la cage d’escalier... Que faire? La situation est claire: la cage d’escalier d’une maison plurifamiliale sert uniquement à accéder aux appartements et ne doit pas être salie ni utilisée à d’autres fins.

Lorsqu’une voisine ou un voisin est aux fourneaux et que l’odeur pénètre dans les autres logements, cela peut être très déplaisant. Mais c’est comme ça: cuisiner génère des odeurs et tout le monde est libre de se préparer ses plats favoris. Personne ne peut dicter à autrui quels aliments ou épices doivent être utilisés. Toutefois, si les odeurs de cuisine sont incommodantes, la personne qui en est à l’origine doit prendre des mesures préventives, par exemple en fermant systématiquement les fenêtres.

Une autre possibilité consiste à vérifier la fonctionnalité de la structure, en particulier celle des systèmes d’évacuation d’air et des hottes, afin de minimiser les problèmes d’odeur et de bruit dus à la cuisson.

En Suisse, on peut aussi cuisiner la nuit, à condition de respecter le voisinage. Toutefois, s’il en résulte de fortes nuisances olfactives ou sonores, les voisins peuvent à juste titre trouver cela insupportable.

Les locataires ont le droit de faire ce que bon leur semble sur leur balcon ou dans leur jardin: manger, boire, organiser un apéritif, dormir ou même faire des grillades. En effet, les odeurs de cuisine font partie des habitudes de vie normales et doivent être tolérées par le voisinage.

Le contrat de bail ou le règlement intérieur peuvent prévoir des règles concernant les grillades. Toutefois, les bailleurs ne peuvent pas décréter des interdictions à leur guise; celles-ci doivent toujours être justifiées objectivement et proportionnées. On ne peut donc généralement pas interdire les grillades. En revanche, il est possible de proscrire l’utilisation des grils à charbon de bois.

Il convient de faire preuve d’égard envers le voisinage. Le gril doit être utilisé de manière à ce que la fumée ne gêne personne. Les appareils de type «smoker» sont donc moins adaptés. Si les émanations de fumée dépassent un niveau supportable, le bailleur peut intervenir. Les grils à gaz ou électriques constituent le meilleur choix pour minimiser la fumée.

Lors du choix de l’emplacement du gril, l’accent est mis avant tout sur la sécurité, en particulier à cause des étincelles, et moins sur l’odeur. Il faut toutefois veiller à ce que celle-ci ne gêne pas excessivement le voisinage.

Si l’on utilise un foyer ouvert, par exemple un brasero ou un gril à charbon de bois, il convient de prendre des précautions particulières pour éviter la projection d’étincelles. Le Centre d’information pour la prévention des incendies (CIPI) recommande de se tenir à une distance d’au moins un mètre des matériaux inflammables et d’utiliser des matériaux incombustibles comme support. Il est également important de disposer d’un bac de récupération suffisamment grand. Ces exigences figurent dans les normes de protection incendie de l’AEAI (Association des établissements cantonaux d’assurance incendie) et dans les prescriptions cantonales.

Si, par exemple, une odeur de parfum dans la cage d’escalier est si forte et régulière qu’elle nuit considérablement à la qualité de vie du voisinage, cela pourrait être considéré comme une immission, à l’instar de la fumée.

La mention d’une interdiction générale de fumer dans le contrat de bail ou dans le règlement intérieur n’est pas autorisée, car elle violerait les droits de la personnalité des locataires. Toutefois, les locataires qui fument répondent intégralement des dommages en résultant dans leur logement.

Le tabagisme normal (c’est-à-dire si une ou un locataire fume une cigarette, une cigarette électronique ou même du cannabis sur le balcon) doit être toléré par le voisinage. Les personnes qui fument doivent toutefois veiller à ce que la fumée ou la vapeur ne pénètre pas dans les chambres des autres appartements par des fenêtres ouvertes ou inclinées.

En revanche, si quelqu’un fume constamment sur son balcon et que ses voisins ne peuvent pratiquement plus ouvrir leurs fenêtres, ce comportement peut être considéré comme excessif.  D’une manière générale, les voisins ne doivent pas accepter de telles nuisances olfactives.

Les odeurs intenses qui pénètrent dans un appartement à partir d’un restaurant peuvent nuire considérablement à la qualité de vie. Dans de tels cas, la ou le locataire peut exiger une réduction de loyer et l’élimination du défaut.

Toutefois, si la personne concernée savait déjà lors de son emménagement que le restaurant dégageait de telles odeurs, il lui sera plus difficile de faire valoir ses prétentions.