Caution de loyer

En Suisse, s’il en a été convenu ainsi dans le contrat de bail, vous devez déposer une garantie de loyer – appelée également caution de loyer, caution locative, dépôt de loyer ou dépôt de garantie de loyer – avant même le début du bail. Le montant déposé sert de sûretés au bailleur pour toutes les créances résultant du bail (notamment dommages causés par les locataires ou loyers impayés).

La garantie de loyer est soumise à des dispositions légales claires, arrêtées à l’art. 257e du code des obligations (CO). S’agissant de baux d’habitation, la garantie ne peut pas dépasser trois mois de loyer, y compris les frais accessoires (loyer brut).

De plus, elle doit être obligatoirement déposée auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt bloqué ouvert au nom de la ou du locataire. Une autre possibilité consiste à conclure une assurance de garantie de loyer (voir ci-après).

Pour ce qui est des baux commerciaux, la loi ne fixe pas de montant maximal de la garantie de loyer. Certains spécialistes sont d’avis qu’elle doit être raisonnablement proportionnelle aux risques courus par le bailleur.

Les assurances de garantie de loyer, comme SwissCaution ou GoCaution, gagnent du terrain en Suisse et de nombreux bailleurs les acceptent à la place d’un dépôt de loyer. Elles se substituent ainsi à la traditionnelle garantie déposée sur un compte bancaire bloqué, tout en offrant la même sécurité au bailleur.

Il s’agit d’un cautionnement par lequel l’assurance se porte garante de la ou du locataire vis-à-vis du bailleur. En tant que locataire, vous payez pour cela une prime annuelle.

La somme que vous auriez normalement dû déposer en tant que garantie de loyer reste ainsi à votre libre disposition. En cas de sinistre, l’assurance de garantie de loyer verse le montant réclamé au bailleur. Elle avance donc la somme requise, dont elle demande ensuite le remboursement à la ou au locataire.

Le principal avantage de l’assurance de garantie de loyer est que vous ne devez pas déposer de garantie au début du bail. Comme indiqué ci-dessus, vous payez uniquement une prime annuelle, à charge pour vous toutefois de rembourser à l’assurance la somme qu’elle aura éventuellement versée au bailleur à la fin du bail.

Nous avons déjà indiqué qu’il n’y avait pas d’obligation de convenir d’une garantie de loyer. Il appartient donc aux parties au contrat de bail d’en convenir (accord entre les parties). Cet accord entre les parties fixe généralement le délai dans lequel la garantie doit être versée ainsi que la durée et les modalités exactes de son dépôt.

Dans la pratique, la garantie de loyer est généralement versée ou déposée sur un compte bancaire bloqué avant le début du bail. Si elle n’est pas versée ou déposée comme convenu avant le début du bail, le bailleur peut, selon les circonstances, refuser de remettre la chose louée.

S’il a été convenu que la garantie serait versée ou déposée après le début du bail, mais qu’elle ne l’est finalement pas, le bailleur peut la réclamer par voie de poursuites.

Selon l’art. 257e, al. 1, CO, le bailleur a l’obligation de déposer la garantie de loyer auprès d’une banque, sur un compte bloqué ouvert au nom de la ou du locataire. Il n’a donc pas le droit de la déposer sur un compte privé à son propre nom.

Le choix de la banque – si rien n’a été convenu à ce sujet – est du ressort du bailleur. Celui-ci est donc tenu de veiller au dépôt correct de la garantie et de communiquer le nom de la banque à la ou au locataire.

Le compte reste bloqué pendant toute la durée du bail et ne peut être utilisé ou résilié qu’avec l’accord des deux parties (bailleur et locataire).

Important: le paiement en espèces de la garantie de loyer ou son virement sur un compte privé du bailleur sont illicites et la ou le locataire peut (et doit) les refuser. Si votre garantie de loyer finit tout de même sur un compte privé du bailleur, exigez immédiatement de ce dernier qu’il la transfère sur un compte bloqué ouvert à votre nom (plus d’informations à ce sujet dans la section ci-après «Le bailleur ne dépose pas la garantie de loyer auprès d’une banque: quels sont mes droits?»).

Par ailleurs, la garantie de loyer doit être rémunérée aux taux d’intérêt en vigueur pour les comptes bloqués. Les intérêts reviennent à la ou au locataire. La banque lui envoie donc chaque année un relevé de compte présentant les intérêts servis.  

Comme indiqué plus haut, les assurances de garantie de loyer sont généralement acceptées. Il n’est alors bien sûr pas nécessaire de déposer de garantie de loyer sur un compte bancaire bloqué.

Si le bailleur ne dépose pas votre garantie de loyer sur un compte bancaire bloqué, comme le prescrit la loi, vous devez exiger par lettre recommandée qu’il le fasse immédiatement (cf. ATF 127 II 273).

Si le bailleur ne réagit pas, vous pouvez en principe compenser la garantie de loyer avec les futurs loyers. Il est toutefois recommandé de demander un conseil juridique avant de procéder à une telle compensation, car il existe des exceptions à ce principe. Dans le cas par exemple où l’immeuble est vendu, la ou le locataire ne peut pas effectuer de compensation avec l’acquéreur, car ce n’est pas ce dernier qui répond du droit au dépôt de la garantie de loyer.

Conseil: prévenez le dépôt non conforme à la loi de votre garantie de loyer et l’action en justice qui pourrait s’ensuivre en évitant de verser la garantie directement au bailleur, que ce soit en espèces ou par virement bancaire. Pour cela, demandez préalablement au bailleur d’ouvrir un compte bancaire bloqué et déposez ensuite la garantie directement sur ce compte. En attendant, affichez clairement votre disponibilité à virer la garantie à tout moment sur un compte bloqué ouvert correctement, afin que l’on ne puisse pas vous opposer le non-versement de la garantie par la suite.

Enfin, si après que vous avez restitué la chose louée, la garantie de loyer est toujours sur le compte privé du bailleur et qu’il refuse de la libérer alors que toutes les créances ouvertes ont été réglées (p. ex. dommages causés par le locataire dûment prouvés ou frais accessoires et loyers en souffrance), vous pouvez engager des poursuites contre le bailleur.

Oui. En Suisse, la garantie de loyer doit figurer dans la déclaration d’impôts. Étant donné que le compte de garantie de loyer est au nom de la ou du locataire et que la somme qui y est déposée lui appartient, cette somme est considérée comme faisant partie de sa fortune et doit donc être déclarée. Quant aux intérêts rémunérant le compte, ils doivent aussi être déclarés, mais en tant que revenu.

Si la restitution de la chose louée a eu lieu et que plus aucune créance du bailleur n’est en souffrance, les parties (locataire et bailleur) peuvent conjointement demander à la banque de clore le dépôt de garantie en faveur de la ou du locataire ou informer l’assurance de garantie de loyer de la fin du cautionnement.

Si la chose louée ne présente pas de dommages et si tous les loyers ont été payés, le bailleur doit libérer la garantie de loyer, y compris les intérêts.

S’il reste par contre des loyers ou des décomptes de frais accessoires impayés, le bailleur est en droit de les compenser avec la garantie de loyer. Il ne peut cependant se faire verser tout ou partie de cette garantie qu’avec l’accord de la ou du locataire.

Important:

Ne signez la demande de résiliation du compte de garantie de loyer que si vous consentez à la résiliation. Une fois que vous avez signé la demande, le bailleur peut en effet réclamer directement la garantie, car votre signature a valeur de preuve de votre consentement.

Si le décompte final des frais accessoires n’a pas encore été établi et qu’il faut s’attendre à un paiement complémentaire de la part de la ou du locataire, le bailleur peut retenir le montant correspondant à ce paiement jusqu’à ce que le décompte soit établi.

Si les dommages ainsi que les éventuelles créances impayées ont tous été réglés et que le bailleur refuse néanmoins de libérer la garantie de loyer, la ou le locataire peut lui demander par courrier recommandé qu’il le fasse. Si cette démarche n’aboutit pas, il existe deux possibilités:

1. Après une année à compter de la fin du bail, la ou le locataire est en droit – conformément à l’art. 257e, al. 3, CO – d’exiger unilatéralement de la banque la restitution de la garantie de loyer (pour autant que le bailleur n’ait pas entre-temps ouvert des poursuites contre la ou le locataire ou engagé une procédure de conciliation; voir la section suivante).
    
2. Le locataire peut exiger la libération de la garantie de loyer devant l’autorité de conciliation. Il faut pour cela qu’il présente une demande de conciliation, puis qu’une audience de conciliation ait lieu.

Si le bailleur ouvre des poursuites ou engage une procédure de conciliation dans l’année qui suit la fin du bail, la garantie de loyer ne peut être réclamée que par la voie judiciaire. En attendant, elle reste «gelée» sur le compte bloqué.

Les locataires ne doivent pas attendre indéfiniment la restitution de leur garantie de loyer. Comme indiqué plus haut, ils ont le droit, après une année à compter de la fin du bail, d’en exiger la restitution directement auprès de la banque ou de résilier l’assurance de garantie de loyer même sans l’accord du bailleur.

Cela n’est toutefois possible que si le bailleur n’a pas entre-temps engagé de procédure juridique contre la ou le locataire (p. ex. procédure de poursuites ou de conciliation). S’il l’a fait, la restitution de la garantie ne peut avoir lieu qu’en passant par la voie judiciaire ou moyennant un accord amiable entre les parties.

Pour respectivement restituer la garantie ou mettre fin à l’assurance de garantie de loyer, la banque ou l’assurance ont besoin du formulaire de demande de résiliation de la garantie rempli unilatéralement (ou d’une lettre de demande équivalente), du procès-verbal de l’état des lieux de sortie ou de la confirmation de résiliation du contrat de bail ainsi que du contrat de bail lui-même. La ou le locataire doit en effet prouver que plus d’une année s’est écoulée depuis la fin du bail.

Après avoir reçu la demande de résiliation, la banque prend généralement contact avec l’ancien bailleur et lui donne l’occasion de signaler de manière probante, le cas échéant, qu’il a engagé une procédure juridique contre la ou le locataire durant l’année écoulée depuis la fin du bail. Si le bailleur ne peut pas en apporter la preuve, la garantie de loyer est libérée.

La garantie de loyer sert de sûretés pour toutes les créances du bailleur résultant du bail. Le bailleur peut donc y prétendre pour couvrir par exemple des dommages causés par la ou le locataire ou des frais accessoires restés impayés.

Un prélèvement sur la garantie de loyer n’est toutefois possible – comme nous l’avons déjà souligné – qu’avec l’accord de la ou du locataire. Faute d’accord, le bailleur doit faire valoir ses prétentions par la voie judiciaire.

En règle générale, les locataires reçoivent du bailleur une facture finale listant les dommages qui leur sont imputés et les autres créances. Il est important de soigneusement vérifier cette liste. Il peut en outre valoir la peine de la comparer avec le procès-verbal de restitution du logement (voir notre contenu sur la restitution du logement pour plus d’informations).

Si elle ou il n’est pas d’accord avec la facture finale, la ou le locataire peut refuser de signer l’accord de résiliation de la garantie de loyer. Dans ce cas, et si aucune solution amiable n’est trouvée, le bailleur doit faire valoir ses prétentions par la voie légale.

Nous attirons votre attention sur le fait que les contenus et les documents mis à disposition doivent être considérés comme des renseignements juridiques d’ordre général. Ils ne remplacent pas un conseil personnalisé sur un cas particulier. La Mobilière et Protekta déclinent toute responsabilité en relation avec ces contenus et documents.