Frau sitzt mit Plänen und Modellen am Tisch.
Guide

Bases relatives à la vente de son logement

Guide, étape par étape, de la vente de son bien immobilier

La vente d’un bien immobilier peut être fastidieuse, mais pas nécessairement. Nous vous proposons ici un aperçu des étapes d’une telle vente et répondons aux questions les plus importantes.

Grafique Vente de son logement

Préparation et planification

Une préparation et une planification minutieuses vous éviteront de mauvaises surprises. 

Comment choisir le bon moment pour vendre? 

Il n’est guère possible de mentionner, d’une manière générale, un moment particulièrement propice pour vendre car tout dépend de votre situation personnelle. Outre les motifs privés et professionnels, il convient de considérer aussi les aspects fiscaux. Économiquement parlant, il est intéressant de céder son bien lorsque les prix de l’immobilier ont atteint le «sommet du cycle conjoncturel». Pour le reste, les biens immobiliers se vendent toute l’année. Il n’y a donc pas de mois plus favorable ou défavorable à la vente. Gardez un œil sur l’évolution de la valeur de votre bien en procédant à des estimations en ligne (p. ex. sur Liiva) et en vérifiant régulièrement la situation du marché dans votre région (p. ex. sur ImmoScout24). 

Vaut-il mieux vendre son bien soi-même ou faire appel à un courtier immobilier? 

Cette décision dépend globalement de votre savoir-faire et du temps dont vous disposez:

  • Avez-vous du temps et avez-vous déjà vendu une maison ou un appartement? Si oui, vous pouvez très bien vendre votre bien par vous-même. 
  • Cette vente est-elle une première pour vous, avez-vous peu de temps à y consacrer ou encore s’agit-il d’un objet de luxe? Dans ce cas, adressez-vous à un courtier immobilier qui vous fera bénéficier de son expertise et vous épargnera beaucoup du travail. 
  • Souhaitez-vous faire appel à un professionnel pour quelques services seulement? Un courtage immobilier numérique peut alors être la meilleure solution pour vous. 

La vente d’un bien immobilier propre ou reçu en héritage génère beaucoup d’émotions et le soutien d’un expert neutre peut se révéler précieux (en particulier pour les visites et les négociations). 

Comment fixer un prix de vente correct? 

Pour pouvoir fixer le prix de votre bien, vous devez en connaître la valeur vénale. Vous pourrez ainsi évaluer de manière réaliste la valeur de votre immeuble et fixer un prix adapté. Il existe plusieurs moyens de calculer la valeur vénale d’un bien. Nous vous présentons les méthodes d’évaluation immobilière les plus courantes, avec leurs avantages et leurs inconvénients.

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Quels documents réunir pour la mise en vente?

Vous devez réunir un certain nombre de documents pour mettre en vente votre bien immobilier. Ils sont très importants car ils permettent aux personnes intéressées/acheteurs potentiels de se faire une première idée de l’objet et de clarifier la question du financement. Selon le type de biens, d’autres documents sont également requis. Par ailleurs, il convient de préciser si l’objet est actuellement en location. Réunir tous ces documents prend du temps. Mais cet effort vaut la peine car ces informations permettent d’instaurer la confiance.

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Les principaux documents

Voilà une liste des principaux documents et leur utilisation:

Documentation de vente

  • Informations générales sur l’immeuble (dimensions, année de construction, situation, etc.)
  • Plans du bâtiment (plan, coupes, façades)
  • Extrait cadastral ou plan de situation
  • Photos de l’immeuble

Autres informations pour les personnes intéressées

  • Extrait du registre foncier 
  • Valeur fiscale et valeur locative
  • Décompte des frais accessoires des dernières années 
  • Rénovations (détails de l’année, coûts, etc.) 
  • Âge des appareils (p. ex. à la cuisine) 
  • Pour les PPE: procès-verbaux des dernières assemblées de propriétaires  
  • Police d’assurance bâtiment
  • Certificat énergétique cantonal des bâtiments, si disponible 

Documents nécessaire à la conclusion

Pour établir le contrat de vente 

  • Coordonnées de toutes les parties 
  • Prix de vente
  • Conditions de paiement
  • Documents relatifs à l’hypothèque en cours
  • Informations sur un éventuel versement anticipé EPL

Pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers

  • Contrat d’achat notarié
  • Justificatifs des rénovations effectuées 

Que se passe-t-il lors de la vente d’un bien grevé d’une hypothèque? 

Si votre bien est grevé d’une hypothèque au moment de la vente, vous avez plusieurs options: 

  • Transfert de l’hypothèque au nouvel objet: si vous vendez votre maison ou votre appartement pour acheter un nouvel objet, vous pouvez généralement transférer son hypothèque. 
  • Transfert de l’hypothèque à l’acheteur: plus l’acheteur est intéressé à votre bien, plus il sera facile de le convaincre de rependre l’hypothèque. Si la banque donne son accord, cette solution peut être intéressante pour les deux parties: en tant que vendeur, vous n’avez pas d’indemnité de sortie à verser; quant à l’acheteur, il bénéficie le cas échéant d’une hypothèque plus avantageuse que s’il devait en conclure une nouvelle. 
  • Résiliation anticipée de votre hypothèque: si les deux options précédentes n'entrent pas en ligne de compte, vous pouvez résilier votre hypothèque avant l’échéance, mais cette solution sera assortie de frais (élevés).

Mise en vente

Une présentation professionnelle favorise la commercialisation et la vente de votre bien immobilier.

Quels documents inclure dans le dossier de présentation?

Outre les données factuelles figurant dans l’annonce en ligne, il convient de préparer une présentation de votre bien. Il peut s’agir d’un document physique, mais de nos jours, il s’agit généralement d’un dossier numérique. Un dossier de présentation structuré et efficace vous aide à mettre en valeur votre bien, tout en vous positionnant comme un vendeur compétent. Lors de son élaboration, veillez à maintenir un équilibre entre design et éléments factuels. Un tel dossier comprend généralement une couverture, un descriptif de l’objet, les données clés de l’immeuble, le plan, le plan de situation, des photos et l’extrait du cadastre.

Vous pouvez préparer la présentation en ligne ou l’imprimer à la demande d’une personne intéressée. Tout dépend des informations que vous acceptez de rendre publiques mais aussi du temps que vous prévoyez de consacrer, ensuite, à la communication d’informations détaillées aux acheteurs potentiels. 

À quoi faire attention lorsqu’on publie une annonce en ligne? 

Pour publier une bonne annonce en ligne, vous avez besoin de photos de qualité, d’une description percutante et, idéalement, d’une vidéo de votre bien. Il vaut la peine d’investir dans des photos professionnelles, car celles-ci pourront être utilisées pour le flyer ou le dossier de vente. Parallèlement aux photos, la description détaillée de l’immeuble est capitale. Faites bien attention au choix des mots. Qu’est-ce qui distingue votre bien? Décrivez-en les particularités afin de mettre en valeur ses principaux atouts. Il peut être utile de joindre un bref tour du propriétaire en vidéo pour inciter d’éventuels acheteurs à venir visiter votre bien. Grâce à ce petit film, ils pourront mieux évaluer si l’objet correspond à leurs attentes. En tant que vendeuse ou vendeur, vous gagnerez du temps et limiterez les questions et le nombre de visites.

Où est-il le plus judicieux de commercialiser son bien immobilier?

Plus le marché choisi est large et plus vous avez de chances de trouver un acheteur disposé à payer un prix élevé et de vendre ainsi votre bien au prix idéal. Nous vous recommandons par conséquent de commercialiser votre bien sur différents canaux. Tout d’abord, mettez-le en vente sur les plus grands portails Internet spécialisés, comme ImmoScout24 par exemple. Mais vous devriez aussi annoncer votre intention de vendre votre bien dans votre région, en apposant un panneau correspondant sur votre maison, distribuant des prospectus publicitaires ou insérant des annonces dans les quotidiens.

Lorsqu’un vendeur entreprend de vendre lui-même son bien, il est fréquent que des courtiers immobiliers se manifestent pour décrocher le mandat de vente. Souvent, ils ne se présentent pas comme tels au début et préfèrent attendre la première visite. C’est ennuyeux et donne du travail inutilement. Essayez par conséquent de saisir les motivations de la personne intéressée avant la visite. Si vous lui demandez d’emblée de présenter une confirmation de financement, vous limitez les risques d’un «tourisme immobilier» et vous pourrez vous concentrer sur les véritables acheteurs potentiels.

Visites et offres

Si votre commercialisation est efficace, des acheteurs potentiels se manifesteront afin de convenir d’une visite et peut-être faire une offre.

Comment préparer son bien immobilier pour les visites? 

Un bien immobilier propre et soigné fait bonne impression aux acheteurs potentiels. Les rénovations, assainissements et modernisations ne sont pas toujours synonymes de valeur ajoutée. Il se peut en effet que ces rénovations ne soient pas du goût du futur propriétaire. Il est bien plus important que l’immeuble soit bien entretenu et fonctionnel. Si vous souhaitez effectuer des réparations avant la vente, vous pouvez trouver l’artisan dont vous avez besoin sur la plateforme Buildigo, une filiale de la Mobilière. Pour que l’acheteur puisse calculer les frais des rénovations à entreprendre, il convient d’attirer franchement son attention sur les défauts. Cette attitude non seulement aide l’acheteur, mais elle vous permet aussi à vous, en tant que vendeur, de justifier le prix. Si des rénovations ont été réalisées, il est important d’avoir les documents correspondants à portée de main. Cela instaurera la confiance.

De quoi faut-il tenir compte lors des visites? 

C’est vous qui décidez qui visite votre bien immobilier. Soit vous invitez tous les intéressés à une visite, soit vous procédez à une sélection et n’invitez que les acheteurs potentiels munis d’une confirmation de financement. Vous pouvez par ailleurs organiser des visites individuelles ou une journée portes ouvertes.

Il est préférable de commencer la visite par les atouts majeurs de votre bien et les pièces principales. Passez en premier, ouvrez les portes et décrivez les pièces en mentionnant les informations importantes. Laissez assez de temps aux visiteurs. Faites preuve de transparence et indiquez ouvertement les défauts éventuels. Répondez aux questions ou donnez une réponse étoffée après la visite. Parallèlement, il peut être utile de vous entretenir avec les éventuels acquéreurs, afin de mieux connaître leurs attentes. Il est recommandé de remettre un formulaire de contact pour la suite de la procédure et pour une éventuelle offre. 

Comment mener une négociation de vente? 

À l’issue de la visite, si une personne intéressée souhaite acheter votre bien, elle vous adresse une offre. À partir de ce moment-là, il est préférable de confier les négociations de vente à un vendeur professionnel ou à un courtier immobilier, car ils disposent du savoir-faire et de l’expérience nécessaires. Si vous souhaitez néanmoins mener les négociations vous-même, réfléchissez au préalable à une tactique de négociation habile et aux arguments justifiant la valeur de votre bien. Ainsi, vous vous donnez les moyens d’obtenir le prix visé. 

Vérifiez impérativement la solvabilité du futur acquéreur afin que rien n’entrave la conclusion de la vente. Clarifiez d’emblée si le financement est assuré au moyen de fonds propres ou par un institut financier. Dans ce cas, vous pouvez exiger de l’acheteur une confirmation de financement. Ce document formel établi par l’institut financier atteste que celui-ci prend en charge le financement du bien.

Comment faire pour se décider pour le bon acheteur? 

Trancher pour la meilleure offre au bon moment n’est pas chose aisée: il faut négocier. Pour éviter de vous perdre parmi toutes les propositions, il est utile de demander à l’avance aux acheteurs potentiels de vous communiquer leur meilleure offre avant une date donnée. Autre solution, opter pour une procédure d’enchères, ce qui s’impose notamment pour les biens très recherchés. Dans un tel cas, aucun prix de vente n’est fixé: vous recueillez les offres d’acquéreurs potentiels et la meilleure remporte la vente. Abstraction faite du prix, il est essentiel de vérifier les points suivants: 

  • Le futur acheteur est-il déjà en possession d’une autorisation hypothécaire? 
  • Qui va payer les frais de contrat (commission de courtage incluse)? 
  • L’acheteur potentiel peut-il déposer un montant approprié comme acompte? 
  • L’acquéreur est-il prêt à vous laisser quelques jours, à l’issue de la vente, pour le déménagement? 
  • Pourquoi souhaite-t-il acheter votre bien? 

Avez-vous une bonne impression en ce qui concerne le moment, le prix et la capacité financière de la personne intéressée? Pensez-vous avoir trouvé le bon acheteur?

Finalisation de la vente

Lorsque vous avez sélectionné un acquéreur, l’étape suivante consiste à finaliser la vente et à lui remettre les clés de votre bien.

Que faut-il prendre en considération dans un contrat de vente? 

Lorsque votre choix s’est porté sur un acquéreur et que vous êtes tombés d’accord sur un prix, il peut s’écouler un certain temps avant que le contrat de vente ne soit signé. Pour offrir une garantie aussi bien à l’acheteur qu’au vendeur, il est conseillé de conclure un contrat de réservation. Ce document doit être passé en la forme authentique pour être valide. C’est important car il mentionne généralement aussi un paiement de réservation. Les deux parties ont encore la possibilité de se départir du contrat. Si, en tant que vendeur, vous vous retirez du contrat, vous devrez rembourser un éventuel acompte. Si l’acheteur se retire du contrat, vous pourrez dans certains cas conserver une partie de l’acompte. 

Lorsque vous avez convenu d’un prix avec l’acquéreur, le notaire peut établir le contrat de vente. Ce faisant, il doit tenir compte des intérêts des deux parties. Vendeur et acheteur sont invités à se rendre chez le notaire, où le contrat est signé et authentifié. En sa qualité de conseiller neutre et indépendant, le notaire se tient à la disposition des deux parties et se charge de réunir les documents nécessaires pour l’authentification et la notification aux autorités. Quinze jours avant le rendez-vous chez le notaire, les parties reçoivent un projet de contrat, dont elles peuvent étudier la teneur jusqu’à la date du rendez-vous. Pendant cette période, le notaire reste à disposition pour répondre aux éventuelles questions. Les honoraires du notaire sont généralement pris en charge par l’acheteur. Dès que le contrat de vente est signé, le notaire demande l’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier.

Quels sont les obstacles à la finalisation du contrat et comment les éviter? 

Les obstacles les plus fréquents sont des erreurs dans les documents ou des problèmes lors de l’octroi de l’hypothèque. Pour les éviter, demandez à obtenir les documents à l’avance et étudiez-les attentivement. Si des points ne sont pas clairs, exigez des explications à l’acheteur. Comme vous n’avez pas de lien direct avec l’établissement hypothécaire, il est difficile pour vous de garder la vue d’ensemble. Maintenez un contact permanent avec l’acheteur et, le cas échéant, le courtier. Quelques jours avant la signature, faites le point de la situation avec l’acquéreur. Vous pouvez aussi demander une promesse de paiement irrévocable fournie par l’établissement hypothécaire, qui s’engage ainsi formellement à payer le montant de l’hypothèque. La promesse de paiement fournit la garantie nécessaire au notaire et une sécurité aux deux parties. 

Qu’advient-il de mes assurances?

Lorsqu’un bien immobilier change de mains, les assurances sont automatiquement transférées au nouveau propriétaire. L’acheteur est toutefois libre d’opter pour un assureur de son choix ou de résilier les assurances dans les 30 jours (à l’exception de l’assurance bâtiment obligatoire dans certains cantons).

Étant donné que le déménagement qui suit la vente de votre maison ou de votre appartement modifie votre situation d’assurance, il est recommandé de vous adresser rapidement à nous pour que nous puissions adapter vos assurances – Agence générale de votre région.

La vente d’un bien immobilier est-elle imposable? 

Lors de la vente d’un bien immobilier, les impôts suivants peuvent être perçus:

  • Impôt sur les gains immobiliers, que le vendeur doit payer sur le gain réalisé lors de la vente de son bien. 
  • Droits de mutation (dans certains cantons), que l’acheteur et le vendeur doivent payer à parts égales.
  • Impôts sur les successions et les donations, dont doivent s’acquitter les héritiers ou les bénéficiaires.

Quand commencer à planifier le déménagement?

Une fois votre bien vendu, vous allez devoir déménager. Procédez de manière systématique et planifiez votre déménagement le plus tôt possible. Demandez des offres aux entreprises de déménagement et comparez leurs prix et leurs prestations. Autres conseils à propos du déménagement.

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