Abolition de l’imposition de la valeur locative: qu’est-ce qui change?
La réforme ne se résume pas à la suppression d’un poste de la déclaration d’impôts. Elle modifie les rapports entre valeur locative, intérêts passifs, frais d’entretien et investissements destinés à économiser l’énergie.
Les personnes qui vivent dans leur propre logement doivent aujourd’hui déclarer un revenu fictif: la valeur locative. Celle-ci permet de tenir compte du fait, sur le plan fiscal, que les propriétaires n’ont pas à payer de loyer pour leur logement.
Ce principe prendra fin avec la réforme de l’imposition de la propriété du logement. La nouvelle réglementation entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Le système actuel demeurera inchangé jusqu’à l’exercice fiscal 2028 inclus.
L’abolition de l’imposition de la valeur locative entraîne plusieurs changements:
- L’imposition de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires à usage propre sera supprimée.
- Les frais d’entretien de tels immeubles ne seront en principe plus déductibles fiscalement.
- Les intérêts passifs ne pourront plus être déduits que de manière limitée.
- Pour les biens immobiliers loués ou affermés, les règles différeront un peu.
- Les personnes qui acquerront pour la première fois un logement pour leur propre usage pourront déduire les intérêts passifs pendant une durée limitée.
- Les cantons pourront maintenir temporairement certaines déductions pour des mesures énergétiques.
- Ils pourront introduire un impôt spécial sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel.
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Quels sont les avantages et les inconvénients de l’abolition de l’imposition de la valeur locative?
La valeur de votre bien immobilier ne vous permet pas, à elle seule, de déterminer si l’abolition de l’imposition de la valeur locative vous procurera ou non un avantage financier. Il s’agit d’évaluer si le montant de la valeur locative de votre immeuble, dont l’imposition sera abolie dès 2029, est supérieur ou inférieur au montant des déductions qui seront supprimées à partir de cette même échéance. Découvrez ici quels seront les avantages et inconvénients en fonction de votre situation:
Propriétaires titulaires d’une hypothèque d’un faible montant
Les personnes qui ont déjà remboursé une grande partie de leur hypothèque ne peuvent aujourd’hui déduire qu’un faible montant au titre des intérêts passifs. La valeur locative reste toutefois prise en compte dans son intégralité comme revenu. Si l’imposition de cette valeur est supprimée, la charge fiscale de ces propriétaires devrait diminuer dans de nombreux cas.
Personnes à la retraite
De nombreux propriétaires retraités ont une dette résiduelle peu élevée et ne peuvent donc déduire qu’un faible montant au titre des intérêts passifs. De l’autre côté, la valeur locative peut représenter pour eux une part importante de leur revenu imposable. Il est donc probable que les retraitées et retraités fassent partie des grands gagnants de la réforme.
Propriétaires de biens immobiliers neufs ou bien entretenus
Dans le cas d’un bien immobilier nécessitant peu de travaux de réparation ou de rénovation, les frais d’entretien sont relativement faibles. Dans de tels cas, la suppression des possibilités de déduction fiscale pèse moins lourd dans la balance.
Personnes qui acquièrent un premier logement
Il est prévu que les personnes qui achètent un premier logement pourront déduire les intérêts passifs pendant une durée limitée. Cette déduction doit permettre de réduire la charge financière durant les premières années qui suivent l’achat. Le montant maximal autorisé de la déduction diminuera progressivement jusqu’à zéro sur une période de dix ans.
Propriétaires titulaires d’une hypothèque d’un montant élevé
Les personnes qui ont financé une grande partie du prix d’achat de leur bien au moyen d’une hypothèque et paient par conséquent des intérêts élevés bénéficient d’importantes déductions fiscales sous le régime actuel. Avec la réforme, cet avantage disparaîtra en grande partie.
Propriétaires d’un bien immobilier nécessitant une rénovation
Les propriétaires qui ont prévu, au cours des années à venir, des travaux de réfection de leur toiture, une rénovation de leur façade, le remplacement de leurs fenêtres ou d’autres mesures visant à maintenir la valeur de leur bien doivent compter avec d’importants investissements. Or, à partir de 2029, ces dépenses ne seront en principe plus déductibles pour un logement en propriété à usage personnel.
Propriétaires de résidences secondaires
L’imposition de la valeur locative sera également supprimée pour les résidences secondaires à usage propre. Les cantons pourront toutefois introduire un impôt réel sur ces résidences. Parmi les facteurs décisifs qui détermineront si les impôts sur une résidence secondaire seront plus élevés ou moins élevés après l’entrée en vigueur de la réforme, il y a le lieu de la résidence en question ainsi que le régime fiscal applicable dans le canton concerné.
Conséquences: ce que vous pouvez faire.
Il reste encore un peu de temps jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau système. En tant que propriétaire, nous vous recommandons de vérifier les points suivants:
1. Faites le point sur l’état de votre bien.
Dressez une liste des éléments qui devront être rénovés ou remplacés dans les années à venir. Il peut s’agir par exemple du toit, de la façade, des fenêtres, des conduites, du chauffage ou des installations électriques.
Répartissez les différents travaux dans les catégories suivantes:
- réparations urgentes nécessaires
- travaux d’entretien planifiables
- améliorations énergétiques
- transformations visant à augmenter la valeur du bien
- améliorations ayant pour but d’accroître le confort
Cette répartition vous aidera à fixer judicieusement vos priorités en matière d’investissements. Elle vous permettra également d’identifier les travaux qui pourraient éventuellement être réalisés avant le changement de système.
2. Vérifiez avant 2029 les rénovations que vous avez prévues de faire.
Dans le système actuel, les dépenses visant à maintenir la valeur d’un bien peuvent en principe encore être déduites fiscalement. Il peut donc être judicieux que vous réalisiez avant fin 2028 des travaux que vous aviez de toute façon prévus.
Cela ne signifie pas pour autant que toute rénovation doive être réalisée plus tôt que prévu pour des raisons fiscales. Avancer la date de travaux prévus peut valoir la peine à condition que ces derniers soient nécessaires d’un point de vue technique, financièrement supportables et planifiés avec soin.
Nous vous conseillons de tenir compte également des points suivants:
- disponibilité des entreprises
- délai de planification et d’autorisation réalistes
- éventuelles subventions
- délimitation entre travaux visant à maintenir la valeur et travaux visant à l’augmenter
- régime fiscal applicable dans votre canton
- réserves financières suffisantes pour couvrir les frais supplémentaires
Étant donné qu’il faut s’attendre à une augmentation de la demande de prestations de construction avant l’entrée en vigueur du nouveau système, nous vous recommandons de planifier vos travaux à l’avance.
3. Ne remboursez pas votre hypothèque trop rapidement.
En effet, on pourrait être tenté de croire au premier abord qu’avec la limitation à venir de la déduction des intérêts passifs, il est judicieux d’amortir son hypothèque le plus rapidement possible. Or, la baisse des économies d’impôts qui résultera de la limitation de cette déduction n’est qu’un facteur parmi plusieurs à prendre en considération dans le calcul.
Lorsqu’un montant important est affecté au remboursement de l’hypothèque, ce capital est immobilisé dans le bien immobilier. Cet argent n’est alors plus disponible facilement pour financer des rénovations, des dépenses imprévues, la prévoyance vieillesse ou d’autres projets de vie.
Avant de procéder à un amortissement supplémentaire, il vaut donc la peine de vérifier les points suivants:
- De quelles réserves disposez-vous?
- Quels sont les investissements prévus dans le bâtiment?
- Comment votre situation financière évoluera-t-elle lorsque vous serez à la retraite?
- Quelles seraient les conséquences si vous deviez adapter votre hypothèque avant 2029?
- Votre capacité financière resterait-elle assurée même si les taux d’intérêt devaient augmenter?
- Aurez-vous besoin de ce capital plus tard pour couvrir des frais de soins ou de santé, par exemple?
À partir de 2029, une hypothèque d’un montant plus faible pourra être fiscalement avantageuse. Toutefois, si vous remboursez une partie de votre hypothèque, vous ne devriez pas vous retrouver dans une situation où vous n’avez plus aucune marge sur le plan financier.
4. Pensez à faire adapter votre couverture d’assurance après avoir effectué des travaux de transformation.
La suppression de l’imposition de la valeur locative n’aura pas de répercussions directes sur votre assurance bâtiment. Toutefois, des rénovations et des transformations peuvent avoir une influence sur la valeur de votre bien immobilier et les risques à couvrir.
Informez votre assurance en particulier dans les cas suivants:
- construction d’annexes ou agrandissements
- aménagement des combles
- installation d’une installation photovoltaïque
- installation d’une pompe à chaleur
- réalisation d’une cuisine ou d’une salle de bains haut de gamme
- modifications des éléments porteurs
- réaffectation de certaines pièces
- rénovation énergétique d’envergure
Pendant la phase de construction, il peut exister des risques supplémentaires, par exemple d’incendie, de dégâts d’eau, de vol ou de détérioration. Selon le projet, il peut donc être judicieux de souscrire une assurance durée de construction, une assurance responsabilité civile du maître de l’ouvrage ou d’autres couvertures.
Une fois les travaux terminés, il conviendra de vérifier si la somme d’assurance, la valeur du bâtiment et l’inventaire du ménage sont toujours adaptés. Vous éviterez ainsi qu’un bien dont la valeur a augmenté soit insuffisamment assuré.
Questions et réponses
Questions fréquentes sur la suppression de l’imposition de la valeur locative
Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 la date de l’entrée en vigueur de la réforme de l’imposition du logement.
Le système fiscal actuel restera donc en vigueur jusqu’au 31 décembre 2028. Jusqu’à cette date, les propriétaires doivent continuer à déclarer la valeur locative comme revenu. Ils peuvent également déduire les intérêts passifs et les frais d’entretien déductibles en vertu du régime actuel.
Pour la déclaration d’impôts, cela signifie:
- exercices fiscaux jusqu’en 2028 inclus: imposition de la valeur locative selon le droit actuel
- à partir de l’exercice fiscal 2029: abolition de l’imposition de la valeur locative pour les logements en propriété à usage propre, et limitation des possibilités de déduction
La réforme vise à simplifier l’imposition des logements en propriété à usage propre. En outre, les propriétaires ne devront plus déclarer un revenu fictif, soit un revenu qu’ils ne perçoivent pas en réalité. En contrepartie, plusieurs déductions fiscales seront limitées ou supprimées.
Oui. L’imposition de la valeur locative sera également supprimée pour les résidences secondaires à usage propre. Les cantons auront toutefois la possibilité de lever un impôt réel sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel.
Dans le cas des logements occupés par leurs propriétaires, la déduction forfaitaire des intérêts passifs ne sera en principe plus accordée à l’avenir. Des règles spéciales s’appliqueront aux personnes qui acquièrent un premier logement ainsi qu’aux propriétaires qui possèdent des biens immobiliers loués ou affermés.
Les personnes qui acquièrent un premier bien immobilier pour leurs propres besoins pourront déduire les intérêts passifs durant une période de dix ans; cette déduction diminuera progressivement jusqu’à zéro durant cette période. La première année, le montant maximal de la déduction sera de 10 000 francs pour les couples mariés et de 5000 francs pour les personnes seules. Ensuite, ce montant diminuera chaque année.
Pour les biens immobiliers à usage propre, à partir de 2029, les frais d’entretien ne pourront en principe plus être déduits du revenu imposable. La déduction des frais d’entretien est maintenue pour les biens immobiliers loués ou affermés.
Dans le cas de l’impôt fédéral direct, la réduction relative aux mesures visant à économiser l’énergie et à ménager l’environnement ne sera plus accordée. Les cantons pourront toutefois maintenir, pendant une durée limitée, les déductions pour les assainissements énergétiques. Les règles applicables dépendront donc de l’emplacement du bien immobilier.
Cela peut s’avérer judicieux pour des travaux qui sont de toute façon nécessaires et qui peuvent être déduits fiscalement sous le régime actuel. Mais les économies d’impôts ne sont pas le seul critère à prendre en considération. La mesure doit être justifiée d’un point de vue technique, supportable financièrement et soigneusement planifiée. Les programmes d’encouragement et les prescriptions cantonales doivent également être pris en compte.
Non, la réforme n’aura aucune conséquence directe sur votre couverture d’assurance. Toutefois, si vous effectuez des rénovations, des assainissements énergétiques ou des agrandissements, la valeur de votre bien peut augmenter et les risques à couvrir peuvent changer. C’est pourquoi, avant d’entreprendre des travaux importants, nous vous recommandons d’informer votre assurance de votre projet, puis, à la fin des travaux, de faire vérifier vos sommes d’assurance.
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