Suppression de la valeur locative

La réforme ne se résume pas à la suppression d’un poste de la déclaration d’impôts. Elle modifie les rapports entre valeur locative, intérêts passifs, frais d’entretien et investissements destinés à économiser l’énergie.

Les personnes qui vivent dans leur propre logement doivent aujourd’hui déclarer un revenu fictif: la valeur locative. Celle-ci permet de tenir compte du fait, sur le plan fiscal, que les propriétaires n’ont pas à payer de loyer pour leur logement.

Ce principe prendra fin avec la réforme de l’imposition de la propriété du logement. La nouvelle réglementation entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Le système actuel demeurera inchangé jusqu’à l’exercice fiscal 2028 inclus.

L’abolition de l’imposition de la valeur locative entraîne plusieurs changements: 

• L’imposition de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires à usage propre sera supprimée. 
• Les frais d’entretien de tels immeubles ne seront en principe plus déductibles fiscalement. 
• Les intérêts passifs ne pourront plus être déduits que de manière limitée. 
• Pour les biens immobiliers loués ou affermés, les règles différeront un peu. 
• Les personnes qui acquerront pour la première fois un logement pour leur propre usage pourront déduire les intérêts passifs pendant une durée limitée. 
• Les cantons pourront maintenir temporairement certaines déductions pour des mesures énergétiques. 
• Ils pourront introduire un impôt spécial sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel.

Il reste encore un peu de temps jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau système. En tant que propriétaire, nous vous recommandons de vérifier les points suivants: 

1. Faites le point sur l’état de votre bien. 

Dressez une liste des éléments qui devront être rénovés ou remplacés dans les années à venir. Il peut s’agir par exemple du toit, de la façade, des fenêtres, des conduites, du chauffage ou des installations électriques.

Répartissez les différents travaux dans les catégories suivantes: 

• réparations urgentes nécessaires 
• travaux d’entretien planifiables 
• améliorations énergétiques 
• transformations visant à augmenter la valeur du bien 
• améliorations ayant pour but d’accroître le confort 

Cette répartition vous aidera à fixer judicieusement vos priorités en matière d’investissements. Elle vous permettra également d’identifier les travaux qui pourraient éventuellement être réalisés avant le changement de système.

2. Vérifiez avant 2029 les rénovations que vous avez prévues de faire. 

Dans le système actuel, les dépenses visant à maintenir la valeur d’un bien peuvent en principe encore être déduites fiscalement. Il peut donc être judicieux que vous réalisiez avant fin 2028 des travaux que vous aviez de toute façon prévus. 

Cela ne signifie pas pour autant que toute rénovation doive être réalisée plus tôt que prévu pour des raisons fiscales. Avancer la date de travaux prévus peut valoir la peine à condition que ces derniers soient nécessaires d’un point de vue technique, financièrement supportables et planifiés avec soin. 

Nous vous conseillons de tenir compte également des points suivants: 

• disponibilité des entreprises 
• délai de planification et d’autorisation réalistes 
• éventuelles subventions 
• délimitation entre travaux visant à maintenir la valeur et travaux visant à l’augmenter 
• régime fiscal applicable dans votre canton 
• réserves financières suffisantes pour couvrir les frais supplémentaires 

Étant donné qu’il faut s’attendre à une augmentation de la demande de prestations de construction avant l’entrée en vigueur du nouveau système, nous vous recommandons de planifier vos travaux à l’avance. 

3. Ne remboursez pas votre hypothèque trop rapidement. 

En effet, on pourrait être tenté de croire au premier abord qu’avec la limitation à venir de la déduction des intérêts passifs, il est judicieux d’amortir son hypothèque le plus rapidement possible. Or, la baisse des économies d’impôts qui résultera de la limitation de cette déduction n’est qu’un facteur parmi plusieurs à prendre en considération dans le calcul. 

Lorsqu’un montant important est affecté au remboursement de l’hypothèque, ce capital est immobilisé dans le bien immobilier. Cet argent n’est alors plus disponible facilement pour financer des rénovations, des dépenses imprévues, la prévoyance vieillesse ou d’autres projets de vie. 

Avant de procéder à un amortissement supplémentaire, il vaut donc la peine de vérifier les points suivants: 

• De quelles réserves disposez-vous? 
• Quels sont les investissements prévus dans le bâtiment? 
• Comment votre situation financière évoluera-t-elle lorsque vous serez à la retraite? 
• Quelles seraient les conséquences si vous deviez adapter votre hypothèque avant 2029? 
• Votre capacité financière resterait-elle assurée même si les taux d’intérêt devaient augmenter? 
• Aurez-vous besoin de ce capital plus tard pour couvrir des frais de soins ou de santé, par exemple? 

À partir de 2029, une hypothèque d’un montant plus faible pourra être fiscalement avantageuse. Toutefois, si vous remboursez une partie de votre hypothèque, vous ne devriez pas vous retrouver dans une situation où vous n’avez plus aucune marge sur le plan financier. 

4. Pensez à faire adapter votre couverture d’assurance après avoir effectué des travaux de transformation. 

La suppression de l’imposition de la valeur locative n’aura pas de répercussions directes sur votre assurance bâtiment. Toutefois, des rénovations et des transformations peuvent avoir une influence sur la valeur de votre bien immobilier et les risques à couvrir.

Informez votre assurance en particulier dans les cas suivants: 

• construction d’annexes ou agrandissements 
• aménagement des combles 
• installation d’une installation photovoltaïque 
• installation d’une pompe à chaleur 
• réalisation d’une cuisine ou d’une salle de bains haut de gamme 
• modifications des éléments porteurs 
• réaffectation de certaines pièces 
• rénovation énergétique d’envergure 

Pendant la phase de construction, il peut exister des risques supplémentaires, par exemple d’incendie, de dégâts d’eau, de vol ou de détérioration. Selon le projet, il peut donc être judicieux de souscrire une assurance durée de construction, une assurance responsabilité civile du maître de l’ouvrage ou d’autres couvertures.

Une fois les travaux terminés, il conviendra de vérifier si la somme d’assurance, la valeur du bâtiment et l’inventaire du ménage sont toujours adaptés. Vous éviterez ainsi qu’un bien dont la valeur a augmenté soit insuffisamment assuré.

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