Propriété par étage en Suisse

La propriété par étage est régie à l’art. 712a ss du code civil suisse (CC). Il s’agit d’une forme particulière de copropriété dans laquelle les personnes ont la jouissance et la gestion exclusives de certaines parties de l’immeuble. Lorsque vous devenez propriétaire par étage, vous partagez un bien-fonds ou un immeuble avec d’autres propriétaires. Pour certaines parties de l’immeuble, telles que votre logement, vous disposez d’un droit exclusif quant à la jouissance, à l’aménagement des locaux et à la gestion du bien.

La propriété par étage ne prend naissance qu’avec l’inscription au registre foncier. Cette inscription est précédée d’un acte constitutif, qui peut revêtir la forme d’une déclaration constitutive ou d’un contrat constitutif. Il s’agit de deux formes bien distinctes: dans une déclaration constitutive, un propriétaire unique indique dans le registre foncier qu’il subdivise son bien-fonds en parts de copropriété. Dans le contrat constitutif, la copropriété du bien-fonds existe déjà. Par ce contrat, les copropriétaires conviennent d’une répartition du bien-fonds selon le régime de la propriété par étage. L’acte constitutif précise la part de l’immeuble possédée par chacun des copropriétaires (quote-part ou quote-part de valeur) et les parties qui relèvent de leur jouissance et de leur gestion exclusives. Ces deux actes doivent être authentifiés par une instance officielle.

Une fois que l’acte constitutif authentifié par une instance officielle a été présenté à l’office du registre foncier, votre inscription au registre en tant que copropriétaire a lieu. Pour autant que le règlement n’en dispose pas autrement, votre part sur l’ensemble de l’immeuble (c.-à-d. votre quote-part) détermine aussi votre part sur les charges communes. Vous en saurez davantage à ce sujet au dernier chapitre de ce guide.

En tant que copropriétaire, vous êtes responsable non seulement des parties de l’immeuble dont vous avez la jouissance exclusive, mais aussi des parties communes. Les frais et charges liés à ces parties communes sont supportés au prorata par l’ensemble des copropriétaires. En outre, les travaux de construction qui touchent des parties communes de l’immeuble, tels que des assainissements ou des réparations, doivent être décidés collectivement.

Les parties du bien-fonds qui font l’objet d’un droit exclusif sont à inscrire dans l’acte constitutif. Il doit s’agir de parties fermées, autrement dit de locaux, dotées d’un propre accès. Le droit exclusif accordé à une unité de propriété par étage peut aussi porter sur des locaux mitoyens fermés mais séparés (p. ex. la cave ou le grenier), pour autant que toutes les parties relevant de ce droit exclusif forment une entité économique. Si les conditions ci-dessus ne sont pas remplies, la part de bien-fonds en question ne peut pas être assujettie à un droit exclusif. La loi définit les parties du bien-fonds auxquelles un droit exclusif ne peut s’appliquer; c’est le cas du sol de l’immeuble, par exemple (art. 712b, al. 2, CC).

Le droit exclusif qui vous est dévolu en votre qualité de copropriétaire d’un bien-fonds vous confère, à titre exclusif, un droit de jouissance sur certaines parties de l’immeuble, par exemple sur votre propre logement et sur les locaux qui en font partie. Cela signifie que vous êtes libre de décider des modifications ou transformations à apporter éventuellement à votre logement, dès lors qu’elles ne portent pas atteinte aux parties communes ni ne les modifient.

Il faut cependant noter qu’en tant que copropriétaire, même si vous bénéficiez d’un droit exclusif, vous devez vous conformer à la loi et au règlement de copropriété. Cela implique, par exemple, de tenir compte des prescriptions de la police des constructions (obligation d’avoir un permis de construire). Votre droit exclusif ne vous dispense pas non plus de respecter strictement le règlement de copropriété. Si celui-ci interdit par exemple la détention d’animaux domestiques de grande taille sans l’accord préalable de la communauté des propriétaires par étage, cette interdiction s’applique également à votre logement. De manière générale, vous devez exercer votre droit exclusif dans le respect des autres copropriétaires et ne pas faire passer vos intérêts avant ceux de la communauté des propriétaires par étage.

Il convient de distinguer le droit exclusif du droit de jouissance exclusif. Le droit de jouissance exclusif est également réglé dans l’acte constitutif ou dans le règlement de copropriété. Il autorise un copropriétaire à utiliser à titre exclusif une partie commune. Le reste de la communauté des propriétaires par étage renonce donc à utiliser cette partie commune de l’immeuble ou du bien-fonds au profit d’un seul copropriétaire, qui dispose alors d’une autorisation d’utilisation exclusive. Pour autant, le droit de jouissance exclusif n’autorise pas le copropriétaire à décider librement de l’aménagement structurel de la partie assujettie à ce droit. Sauf clause contraire stipulée dans le règlement, la répartition des coûts liés au droit de jouissance exclusif doit se faire en tenant compte de l’avantage que les autres copropriétaires tirent de la partie commune en question. Selon le cas, la personne titulaire du droit de jouissance exclusif devra assumer seule l’ensemble des frais et charges attachés à cette partie commune si les autres copropriétaires ne tirent aucun bénéfice de celle-ci (ce qui peut être le cas p. ex., avec une place de parc).

La propriété commune englobe par exemple l’ascenseur, la façade ou le sol de l’immeuble. Comme mentionné plus haut, votre droit exclusif porte notamment sur votre logement et, le cas échéant, sur votre cave ou votre grenier. Une catégorisation claire n’est cependant pas toujours aisée. Ainsi, les avis divergent souvent quant à savoir si les fenêtres relèvent de la propriété commune ou du droit exclusif. Certaines parties du bien-fonds, en revanche, ne peuvent pas être assujetties à un droit exclusif. Il s’agit par exemple du jardin, du toit-terrasse ou des places de parc. Pour jouir de l’utilisation exclusive de parties communes comme celles citées plus haut, vous devez disposer d’un droit de jouissance exclusif.

Cette distinction est essentielle notamment si des travaux de transformation sont souhaités ou nécessaires ainsi que du point de vue de l’usage de la chose.

Le règlement de la communauté des propriétaires par étage (règlement de copropriété) définit la plupart des droits et obligations de la propriété par étage, son organisation, les prescriptions applicables, ainsi que les tâches attribuées à l’administration. Il décrit donc le statut juridique de chaque copropriétaire ainsi que le fonctionnement de la communauté des propriétaires par étage.

Il fixe par exemple les règles de majorité lors des réunions de copropriétaires, la répartition des coûts liés à des réparations sur des parties communes de l’immeuble ou du bien-fonds, ou encore l’utilisation de surfaces communes telles que le jardin ou le toit-terrasse. Le règlement comprend aussi des dispositions spéciales. Il précise par exemple si un logement ou un local annexe peuvent être utilisés comme local commercial, si les animaux domestiques sont autorisés, ou si des prescriptions particulières en matière d’aménagement ou de matériaux doivent être respectées pour les logements (p. ex. obligation d’utiliser une certaine couleur pour les stores, d’avoir uniquement du parquet, etc.).

Avant d’acquérir un logement sous le régime de la propriété par étage, il est donc essentiel d’étudier avec soin le règlement de copropriété. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises après votre achat. Le règlement déploie des effets dits de nature réelle: il s’applique aussi bien aux copropriétaires qu’à leurs ayants cause et à l’acquéreur. Il en va de même des procès-verbaux de la copropriété, qui sont également contraignants pour les éventuels ayants cause. D’où l’intérêt de consulter au moins les derniers procès-verbaux avant l’acquisition d’un logement en copropriété. Vous trouverez ci-après de plus amples informations sur les procès-verbaux dans les propriétés par étage.

Remarque: un règlement de copropriété n’est pas obligatoire. S’il n’en existe pas, les dispositions légales s’appliquent. Dans un tel cas, chaque copropriétaire a le droit d’exiger qu’un règlement soit établi (art. 712g, al. 3, CC).

Le règlement de copropriété doit être clair pour tous les copropriétaires. Il sert de guide concernant l’administration et l’utilisation de l’immeuble entier et permet à toutes les parties concernées de connaître leurs droits et obligations. Un règlement complet formulé en des termes clairs devrait comprendre les points suivants (liste non exhaustive):

• mention des parts de propriété par étage avec les quotes-parts correspondantes;
   
• description des unités de propriété par étage (nombre de locaux, emplacement, etc.) et des parties soumises à un droit exclusif;
   
• liste des parties communes;
   
• description et répartition des charges et frais communs, fixation éventuelle des participations;
   
• dispositions concernant l’instauration, l’utilisation et l’administration d’un fonds de rénovation (p. ex. pour les travaux d’assainissement et de rénovation extraordinaires);
   
• organisation de l’assemblée des copropriétaires (composition, compétences, convocation, quorum, tenue d’un procès-verbal, etc.);
   
• tâches et obligations de l’administration.

Remarque: la loi n’impose pas un règlement de copropriété en soi, ni le contenu d’un tel règlement. Les points ci-dessus ont par conséquent valeur de recommandation.

Avant toute chose, il convient de préciser que la nomination d’une administration est facultative. Elle ne devient obligatoire que si un copropriétaire en fait expressément la demande. Pour assurer l’administration, les copropriétaires sont libres de faire appel à une personne issue de leurs rangs ou à une société ou personne externe. Il faut savoir qu’une administration externe coûte en général plus cher, mais présente le grand avantage d’être neutre.

Sauf disposition contraire du règlement, l’administration peut être nommée à la majorité simple lors d’une assemblée des copropriétaires par les copropriétaires présents ou représentés. Les candidates et candidats internes ont eux aussi le droit de donner leurs voix. La nomination de l’administration est soumise à approbation.

En cas de proposition de plusieurs candidats, plusieurs tours sont organisés. Si aucun accord n’est trouvé, chaque copropriétaire peut demander au juge de nommer l’administration (art. 712q, al. 1, CC).

L’administration d’une propriété par étage englobe une multitude de tâches et d’obligations. En plus de représenter la communauté des propriétaires par étage vis-à-vis de l’extérieur, l’administration veille à l’entretien de l’immeuble et s’occupe du paiement des factures touchant les parties communes. Elle a également en charge l’organisation des assemblées de copropriétaires et la mise en œuvre des décisions prises. L’administration s’assure aussi que l’exercice des droits exclusifs et l’utilisation des parties communes du bien-fonds et de l’immeuble ainsi que des installations communes se font dans le respect de la loi, du règlement de copropriété et du règlement intérieur. Il est possible d’assigner des tâches supplémentaires à l’administration ou de restreindre ses compétences. Le cas échéant, ces changements doivent être décidés par l’assemblée à la majorité qualifiée et impérativement consignés par écrit dans le règlement de copropriété (voir art. 712g, al. 3, CC).

Les copropriétaires ont à tout moment la possibilité de changer d’administration, quelle qu’en soit la raison. La demande correspondante doit être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires.

L’administration peut être révoquée à la majorité simple, pour autant que le règlement de copropriété n’en dispose pas autrement.

Le contrat d’administration est un contrat simple au sens de l’art. 394 ss CO. Ce contrat est résiliable à tout moment (sur décision de la communauté des propriétaires par étage). Néanmoins, si la résiliation intervient de manière injustifiée en temps inopportun, l’administration est fondée à exiger, selon le cas, des dommages-intérêts. Le mieux est donc de respecter les délais de résiliation figurant dans le contrat d’administration.

Les frais d’administration d’une propriété par étage peuvent varier selon le nombre d’appartements, l’âge de l’immeuble et son emplacement. En règle générale, ces frais se composent d’un honoraire de base et d’un montant déterminé pour chaque unité d’habitation.

La quote-part (également appelée quote-part de la valeur) correspond à la part d’une unité de propriété par étage sur la valeur totale de l’immeuble. Les quotes-parts des différents copropriétaires sont comparables. Elles reflètent la situation juridique des uns par rapport aux autres. La quote-part sert donc de fondement pour les droits et les obligations des copropriétaires: elle permet par exemple de déterminer la répartition des frais et des charges afférents à la propriété commune ainsi que les droits de vote des copropriétaires pour ce qui est des décisions communes.

Dans les cas où la loi exige qu’une décision soit prise à la majorité qualifiée au moyen d’un vote par tête et par lot, la quote-part influence le poids du vote de chaque copropriétaire.

L’assemblée des copropriétaires vote sur les points inscrits à l’ordre du jour. Les décisions sont prises selon les quorums ci-après (nombre de voix minimum nécessaire à l’adoption d’une décision). La loi ou le règlement de copropriété définissent les quorums applicables aux différents types de décision. La règle veut toutefois que plus la portée d’une décision est importante, plus le quorum requis est élevé.

Majorité simple

Chaque copropriétaire dispose d’une seule voix (vote par tête). Lors de l’assemblée des copropriétaires, les voix des copropriétaires présents ou représentés sont comptabilisées. Celles des copropriétaires absents sans qu’ils soient représentés ne sont pas prises en compte. La majorité simple est atteinte lorsque plus de la moitié des copropriétaires présents ou représentés adoptent une décision. À noter que les voix contre, les abstentions et les voix nulles (ce dernier cas prêtant à controverse) entrent également dans le calcul.

Exemple: lors d’une assemblée des copropriétaires, cinq d’entre eux sont présents ou représentés. Il suffit de trois voix pour adopter une décision, que les deux autres voix se prononcent contre ou s’abstiennent.

Majorité qualifiée

Outre la majorité simple basée sur le vote par tête, il existe la majorité qualifiée déterminée par la quote-part. Les quotes-parts sont inscrites dans l’acte constitutif. Elles représentent la part de chaque unité de propriété par étage sur la valeur totale de l’immeuble.

Le calcul de la majorité en fonction de la quote-part prend donc toujours en considération l’ensemble de la propriété par étage. C’est pourquoi l’absence ou l’abstention de certains copropriétaires peuvent influer sur l’adoption d’une décision.

Exemple: lors d’une assemblée des copropriétaires, cinq d’entre eux sont présents ou représentés. Trois voix suffisent pour adopter une décision si ces copropriétaires concentrent à eux tous la majorité des parts de copropriété (p. ex. 501 sur 1000).

Unanimité

Dans ce cas de figure, une décision n’est valable que si elle est approuvée par la totalité des copropriétaires. Cela signifie que tous les copropriétaires doivent être présents ou représentés.

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