Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs permet à ces derniers de se protéger s’ils exécutent des travaux de construction sur un immeuble et que ceux-ci ne leur sont ensuite pas payés. Elle garantit que les travaux effectués ne se traduiront pas par une perte financière si la mandante ou le mandant est insolvable ou refuse de payer.

La base légale de cette garantie se trouve à l’art. 837 al. 1 ch. 3 du code civil suisse (CC). Cet article prévoit que les artisans et entrepreneurs qui exécutent des travaux de construction sur un immeuble ou fournissent certaines prestations liées à de tels travaux ont le droit de requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur cet immeuble, afin de garantir leurs créances.

L’hypothèque légale est un droit de gage qui fonctionne de la même manière qu’un gage dans la vie quotidienne: si vous donnez par exemple votre vélo à réparer et que vous refusez de payer le travail effectué, le réparateur a le droit de garder le vélo jusqu’à ce que vous payiez. Le vélo constitue sa garantie.

Transposé au domaine de la construction, cela signifie que l’artisan qui n’est pas payé peut requérir l’inscription d’une annotation au registre foncier, laquelle a pour effet de grever l’immeuble concerné: c’est l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. L’immeuble sert ainsi de garantie pour la facture impayée.

Dans le pire des cas, l’immeuble peut être vendu aux enchères dans le cadre d’une réalisation du gage, à condition que l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ait été confirmée par un tribunal et que la procédure correspondante ait été engagée conformément à la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP).

Une PME du secteur de la technique du bâtiment est mandatée par une entreprise générale pour installer le système de chauffage dans une nouvelle construction. Les travaux sont exécutés dans les délais prévus, mais l’entreprise générale rencontre des difficultés financières et ne règle pas la facture de la PME, qui s’élève à 75 000 francs.

Problème: la PME a conclu le contrat d’installation du système de chauffage non pas directement avec le propriétaire de l’immeuble, mais avec l’entreprise générale. Elle ne peut donc pas exiger le paiement directement auprès du propriétaire.

Solution: la PME peut requérir auprès du tribunal compétent l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. S’il admet la requête, le tribunal ordonne une inscription provisoire au registre foncier. Il est ainsi établi juridiquement que l’immeuble est grevé d’une créance impayée.

Tant que son immeuble est grevé d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, le propriétaire ne peut pas le vendre ou le mettre en gage à sa guise. À défaut de paiement de la créance par l’entreprise générale – et si le propriétaire ne veut ou ne peut pas non plus la régler –, la PME peut requérir la réalisation de l’immeuble auprès du tribunal. C’est ainsi qu’en dernier recours, l’immeuble est vendu aux enchères et l’entreprise payée en tout ou en partie grâce au produit de la vente.

Pour qu’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs puisse être valablement inscrite au registre foncier, il faut que certaines conditions soient remplies. Il ne suffit donc pas simplement d’avoir une créance impayée: des conditions aussi bien de forme que matérielles doivent être remplies.

Le droit de faire inscrire une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est ouvert à tout artisan ou toute entreprise qui a fourni des prestations dans le domaine de la construction et dont la créance qui en résulte demeure impayée. Sont notamment concernés:

• les entreprises de construction (p. ex. maçons, plâtriers-peintres, électriciens);
• les sous-traitants, même s’ils n’ont pas conclu de contrat directement avec le propriétaire.
• Important: il est possible de requérir l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs même si les travaux consistaient en la construction ou la transformation d’une partie seulement de l’immeuble (p. ex. une nouvelle salle de bain ou l’installation de panneaux solaires).

Les prestations impayées ne donnent pas toutes le droit de requérir l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Seuls sont garantis les travaux exécutés directement sur l’immeuble ou le terrain ou qui y sont étroitement liés. On entend par là les travaux dits de construction primaire, c’est-à-dire qui ont un effet physique direct sur l’immeuble. En font partie (liste non exhaustive):

• les travaux de construction tels que maçonnerie, enduits, installations, étanchéité;
• les rénovations, transformations, assainissements;
• ne sont pas protégées, en règle générale, les prestations qui ne sont pas directement liées à la construction, par exemple:
• la livraison de matériel (p. ex. livraison de fenêtres sans la pose);
• les prestations intellectuelles, telles que les prestations de géomètres ou celles d’architectes mandatés séparément.

Pour déployer ses effets juridiques, l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs doit être inscrite au registre foncier. Le simple dépôt de la requête d’inscription ne suffit donc pas. De plus, il est important de distinguer l’inscription provisoire de l’inscription définitive.

Tout commence par le dépôt d’une requête d’inscription provisoire auprès du tribunal compétent. L’inscription provisoire sert de mesure de garantie immédiate et le tribunal peut l’approuver avant d’examiner la créance sur le fond.

Cela signifie que l’hypothèque légale est inscrite au registre foncier avant même qu’il ne soit clairement établi si l’artisan a réellement droit à la somme réclamée. À ce stade, le tribunal ne fait qu’examiner si la créance a été rendue vraisemblable et si les délais légaux (voir la section suivante) ont été respectés.

L’inscription provisoire au registre foncier (sous la forme d’une annotation) a cependant déjà pour effet de grever l’immeuble, qui ne peut donc plus être librement vendu ou refinancé. Le propriétaire subit ainsi une certaine pression qui le pousse à clarifier la situation.

L’inscription définitive n’a lieu que si l’artisan ou l’entreprise introduit l’action en justice nécessaire à cet effet dans le délai fixé par le tribunal. Celui-ci examine alors si la créance est juridiquement fondée. Si c’est le cas, la demande est admise et l’inscription de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs devient définitive, ce qui signifie qu’elle sera maintenue jusqu’à ce que la créance soit payée ou l’immeuble réalisé. Si la plainte est au contraire rejetée, l’hypothèque légale est radiée.

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un instrument efficace, mais uniquement si les délais légaux sont respectés. Son inscription doit avoir lieu dans les quatre mois suivant l’achèvement des travaux. Il s’agit d’un délai dit de péremption, qui ne peut pas être prorogé ni suspendu. Quiconque ne le respecte pas perd son droit de faire inscrire une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs au registre foncier, indépendamment du fait que la créance soit fondée ou non.

Pour la requête d’inscription provisoire, les tribunaux exigent généralement certains formulaires ou documents, par exemple:

• preuve des travaux effectués (p. ex. contrat d’entreprise, bons de livraison, photos);
• vue d’ensemble des sommes impayées, avec copies des factures et des mises en demeure;
• informations sur l’immeuble concerné (p. ex. plan cadastral, adresse, extrait actuel du registre foncier).

Les exigences et les documents requis peuvent différer d’un canton à l’autre. Dans les cantons de Zurich, Berne et Saint-Gall, par exemple, les tribunaux ou les offices du registre foncier mettent à disposition en ligne des mémentos et des formulaires qui expliquent en détail quels sont les documents à fournir.

L’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs entraîne certains frais, mais ceux-ci restent dans la plupart des cas acceptables par rapport au montant de la créance qui sera ainsi garantie. Selon le canton et le type de procédure, il faut s’attendre aux frais suivants:

• frais judiciaires,
• frais d’inscription au registre foncier,
• frais liés à l’éventuelle constitution d’une garantie ou frais de représentation juridique.

Si l’artisan ou l’entreprise ne souhaite pas recourir à l’inscription d’une hypothèque légale ou si le délai pour le faire est dépassé, d’autres moyens sont à sa disposition pour faire valoir sa créance, notamment la réquisition de poursuite ou l’action en paiement. Toutefois, ces procédures sont souvent plus longues et offrent moins de garanties, car elles ne donnent pas lieu à une inscription au registre foncier.

Une fois inscrite, l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs peut grever l’immeuble pendant longtemps. Il existe cependant plusieurs moyens de la faire radier:

1. Paiement de la créance: sitôt que la somme due a été réglée, la radiation peut être requise par le créancier ou convenue avec celui-ci.
    
2. Constitution d’une garantie: le propriétaire peut fournir au tribunal une garantie appropriée (p. ex. une garantie bancaire à hauteur de la créance impayée, majorée des intérêts moratoires sur dix ans). Cette garantie se substitue à l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, qui peut dès lors être radiée (ou même ne pas être inscrite si la garantie est constituée à temps).
    
3. Décision judiciaire: si l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est injustifiée ou entachée d’un vice de forme, le tribunal peut en ordonner la radiation – par exemple si les travaux n’ont pas été exécutés comme le prétend le créancier ou si le délai légal d’inscription n’a pas été respecté.

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