Quelles peuvent être les causes des défauts d’étanchéité des fenêtres?
Les fenêtres non étanches dans un logement en location sont souvent dues à des joints usés et poreux, à des cadres déformés ou à des vitres endommagées. Une pose défectueuse ou un mauvais réglage de la pression d’appui peuvent aussi entraîner des courants d’air ou des infiltrations d’eau.
Toutefois: la présence d’eau ou d’humidité près des fenêtres n’est pas toujours due à un défaut d’étanchéité. Il suffit d’une mauvaise aération pour entraîner l’apparition d’eau de condensation sur les vitres, surtout en hiver, ce qui peut donner l’impression que la fenêtre n’est pas étanche. Mais la véritable cause est l’humidité de l’air ambiant et non un problème d’étanchéité de la fenêtre. Vous devez donc veiller à bien aérer votre logement, en sachant que cela consiste à aérer en grand plusieurs fois par jour et non à laisser les fenêtres constamment entrouvertes. Vous éviterez ainsi l’humidité et la formation de moisissures.
Contrôler l’étanchéité des fenêtres: y a-t-il un défaut d’étanchéité ou est-ce «seulement» de l’eau de condensation?
La présence d’humidité près d’une fenêtre ne signifie pas forcément que celle-ci n’est pas étanche. Il s’agit souvent simplement d’eau de condensation, surtout en hiver. Voici comment contrôler l’étanchéité de vos fenêtres:
Approchez une bougie ou un briquet allumé du cadre de la fenêtre. Veillez cependant à ne pas trop l’en approcher, afin d’éviter tout dégât (traces de brûlure, gouttes de cire, etc.). Si la flamme vacille, c’est qu’il y a un courant d’air: la fenêtre n’est probablement pas étanche. Vous pouvez aussi glisser une feuille de papier entre le cadre et le battant de la fenêtre ouverte. Si la feuille de papier s’enlève facilement après que vous avez refermé la fenêtre, le joint est défectueux. D’autres indices sont des vitres embuées, des taches d’eau, une sensation de froid ou des bruits extérieurs anormalement forts.
En cas de litige lié à un défaut, c’est à vous qu’il incombe, en tant que locataire, de prouver le défaut. Réalisez donc une vidéo du contrôle effectué comme décrit ci-dessus et prenez des photos des éventuelles traces d’humidité. En cas de litige et selon les circonstances, vous devrez peut-être même, afin de prouver l’existence du défaut, faire réaliser une expertise professionnelle à vos frais.
En présence d’indices évidents de non-étanchéité d’une fenêtre, informez-en immédiatement le bailleur par écrit. Pour la marche à suivre, voir la section ci-dessous «Que faire en tant que locataire si des fenêtres ne sont pas étanches?».
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Fenêtres mal isolées: les conséquences
Les fenêtres non étanches dans un logement en location ne sont pas un problème anodin. Si elles ne sont pas réparées à temps, cela peut avoir de sérieuses conséquences, tant pour l’habitation que pour votre santé. L’humidité qui pénètre dans les pièces est susceptible de favoriser la formation de moisissures et pourrait porter atteinte à la structure même du bâtiment. Les fenêtres mal isolées causent en outre une perte de chaleur, qui se traduit par une augmentation des frais de chauffage et une nette détérioration du climat ambiant.
Lorsque de l’air extérieur froid pénètre dans le logement par des fenêtres non étanches et entre en contact avec l’air intérieur chaud et humide, il se forme de l’eau de condensation, généralement dans les encoignures des fenêtres. Or il s’agit d’endroits où l’humidité passe souvent inaperçue et crée les conditions idéales pour la formation de moisissures.
Si celles-ci ne sont pas éliminées à temps, elles peuvent non seulement endommager les murs et les encadrements de fenêtres, mais aussi nuire à la santé des locataires, en particulier des personnes souffrant d’allergies ou de maladies respiratoires.
Les eaux pluviales ou de fonte qui s’infiltrent par des fenêtres non étanches peuvent causer des dommages dus à l’humidité. Les murs, le mobilier ainsi que les revêtements de sol sensibles, tels que le parquet ou le stratifié, sont particulièrement exposés. Si ces dommages ne sont pas rapidement éliminés, il peut en résulter des décolorations permanentes, la détérioration des matériaux, voire la formation de moisissures.
Les vieilles fenêtres en bois sont particulièrement sujettes aux problèmes d’étanchéité. Le bois est sensible à l’humidité: il gonfle, se déforme et perd de sa stabilité structurelle, ce qui aggrave encore les défauts d’étanchéité. Un entretien régulier de ces fenêtres est donc particulièrement important.
Si les fenêtres ne ferment pas hermétiquement, cela permet non seulement à l’humidité mais également aux bruits extérieurs de pénétrer dans l’habitation. Il existe des appareils permettant de mesurer l’intensité du bruit. Selon le niveau atteint, il est possible d’invoquer un défaut de la chose louée.
Pertes de chaleur
L’air chaud s’échappe et l’air froid entre, si bien que les besoins en chauffage augmentent sensiblement. Dans un logement en location, il en résulte des frais de chauffage plus élevés et un confort d’habitation réduit, sans parler de l’impact négatif sur l’environnement à long terme. Selon l’ampleur du problème, cela peut être un motif de réduction du loyer.
La température standard dans une habitation se situe, en règle générale, entre 20 °C et 21 °C ou, dans un logement Minergie, entre 19 °C et 20 °C.
Si en raison de fenêtres non étanches, la température ambiante tombe nettement en dessous de 20 °C (logement ordinaire) ou de 19 °C (Minergie) pendant les mois d’hiver, cela peut constituer un défaut de la chose louée.
Si vous devez chauffer beaucoup plus en raison des courants d’air pénétrant dans le logement, vous pouvez comparer votre consommation actuelle d’énergie de chauffage avec celle des années précédentes. Si la comparaison met en évidence une consommation excessive et que la température ambiante reste nettement insuffisante, il y a lieu, selon les circonstances, d’examiner la possibilité d’exercer aussi d’autres prétentions.
Hausse de la température intérieure
En été, si la température intérieure augmente excessivement en raison de défauts d’isolation dus à des fenêtres mal isolées, cela peut aussi constituer un défaut de la chose louée. Pour qu’il y ait défaut, il faut cependant que les températures standard mentionnées plus haut soient largement dépassées.
L’existence ou non d’un défaut doit être déterminée dans chaque cas d’espèce, en mesurant de combien de degrés ces valeurs standard sont dépassées et en tenant compte également de la température extérieure (notamment lors des épisodes de canicule).
Si votre logement est trop froid en hiver ou trop chaud en été, veillez à en conserver les preuves: mesurez la température ambiante plusieurs fois par jour dans chaque pièce (au centre de la pièce, à environ un mètre du sol) et consignez les valeurs mesurées dans un «journal» des températures. Prenez également des photos du thermomètre.
Que faire en tant que locataire si des fenêtres ne sont pas étanches?
Les fenêtres non étanches dans un logement en location peuvent constituer un défaut de la chose louée. S’il y a dans votre habitation en location des courants d’air, de l’humidité ou même des moisissures, tant vous-même, en votre qualité de locataire, que le bailleur avez des obligations.
Conformément à l’art. 257f du code des obligations (CO), les locataires sont tenus d’user de la chose louée avec le soin nécessaire. Vous devez donc veiller en particulier à bien aérer votre logement, afin éviter toute humidité inutile. Cela fait partie intégrante de l’obligation d’user de la chose avec le soin nécessaire.
Les locataires ont également l’obligation d’aviser le bailleur, autrement dit de lui signaler les défauts auxquels ils ne sont pas tenus de remédier eux-mêmes (art. 257g CO). Si vous omettez de le faire, vous devrez répondre des éventuels dommages subis par le bailleur du fait que vous ne l’avez pas avisé ou ne l’avez avisé que tardivement.
Si des fenêtres de votre logement ne sont pas étanches, vous devez donc envoyer un avis de défaut au bailleur, en y joignant les éventuels moyens de preuve (vidéos, photos, journal des températures, etc.).
Les locataires doivent remédier à leurs frais aux défauts qui peuvent être éliminés par de menus travaux de nettoyage ou de réparation (art. 259 CO). Cela vaut par exemple pour les légères moisissures sur un encadrement de fenêtre qu’il est facile d’éliminer par un simple nettoyage.
Le bailleur de son côté est légalement tenu d’entretenir la chose louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée (art. 256 CO). Cela implique notamment que les fenêtres soient étanches et ne soient à l’origine ni de dommages au logement ni d’atteintes à la santé des locataires.
En cas de défaut au sens du droit du bail, le bailleur est tenu:
- de contrôler les fenêtres non étanches et de les faire réparer ou remplacer selon les règles de l’art;
- de faire éliminer les moisissures et de réparer les dégâts d’eau selon les règles de l’art;
- de prendre les frais correspondants à sa charge, pour autant que les dommages ne soient pas dus à un usage incorrect de la chose louée;
- de prendre également en charge les éventuels frais supplémentaires (p. ex. dommages-intérêts), à moins qu’il ne puisse prouver qu’aucune faute ne lui est imputable.
Pour en savoir plus sur les droits et les obligations des locataires en cas de défaut de la chose louée, consultez notre guide. Vous y trouverez également un modèle de lettre.
Questions et réponses
Nous répondons aux principales questions sur le thème des fenêtres non étanches dans un logement en location en Suisse.
En Suisse, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir en cet état (art. 256, al. 1, CO). Cela implique notamment que les fenêtres soient étanches et ferment correctement, de manière à éviter les pertes de chaleur, à garantir une bonne isolation phonique ainsi qu’à prévenir l’humidité et la formation de moisissures.
Si des fenêtres ne sont pas étanches et que le confort d’habitation s’en trouve diminué (p. ex. courants d’air, eau de condensation, moisissures), cela peut constituer un défaut de la chose louée auquel le bailleur doit remédier à ses frais. Attention: les menus travaux d’entretien sont de la responsabilité des locataires. Si par exemple de légères moisissures sur l’encadrement d’une fenêtre peuvent être facilement nettoyées, il incombe aux locataires de le faire (art. 259 CO).
Si le défaut est grave (p. ex. courants d’air permanents, formation de moisissures, consommation d’énergie accrue), vous pouvez exiger une réduction de loyer pour toute la période durant laquelle le défaut subsiste, conformément à l’art. 259d CO. Vous devez pour cela aviser le bailleur par écrit du défaut, en joignant des preuves de ce dernier. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre guide sur les droits et les obligations des locataires en cas de défauts de la chose louée.
Les fenêtres non étanches dans un logement en location sont dues, dans la plupart des cas, à des joints usés et poreux, à des cadres endommagés, aux effets des intempéries et, pour les vieilles fenêtres, à la fatigue des matériaux. Une pose défectueuse ou un mauvais réglage de la pression d’appui peuvent aussi entraîner des courants d’air ou des infiltrations d’eau. Ces problèmes ne sont donc pas dus à l’usage de la chose louée par la ou le locataire, si bien qu’il incombe généralement au bailleur d’y remédier.
Les logements sont en principe loués en leur état au moment de la visite. Toutefois, si l’on vous a assuré que les fenêtres seraient remplacées, vous pouvez arguer que vous n’avez loué l’habitation que sur la foi de cette promesse d’assainissement des fenêtres. Mais attention: en cas de litige, vous devez être à même de prouver la promesse. C’est pourquoi il faut toujours demander une confirmation écrite des promesses faites verbalement lors de la visite d’un logement. Si les fenêtres ne présentent pas de défauts, vous ne pourrez pas en exiger le remplacement sans cette confirmation écrite.
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