Expulsion: l’évacuation forcée en Suisse

L’expulsion consiste à forcer une personne à quitter et restituer un appartement ou un local commercialcar son bail a pris fin et elle n’a pas déménagé volontairement. Dans ce genre de situation, le bailleur peut demander à l’autorité de conciliation compétente – ou, dans les cas clairs, directement au tribunal – que l’appartement soit évacué (demande d’expulsion).

S’il considère que la demande est justifiée, le tribunal rend une décision d’expulsion. S’il considère que la demande est justifiée, le tribunal rend une ordonnance d’expulsion. Avec cette décision, l’autorité d’exécution compétente peut procéder à l’évacuation.

L’expulsion étant réglementée au niveau cantonal, cette autorité n’est pas la même dans tous les cantons. Dans le canton de Berne, par exemple, il s’agit de la Préfecture de l’arrondissement administratif dans lequel se trouve le bien immobilier.

Ces termes sont souvent utilisés de manière interchangeable ou confondus. Voici quelques précisions à leur sujet:

• Une évacuation signifie qu’une personne quitte un logement ou une chose louée, volontairement ou non.
   
• L’évacuation forcée est une évacuation ordonnée par les autorités lorsqu‘une personne ne quitte pas ou ne restitue pas la chose louée malgré une injonction.
   
• L’expulsion est un autre terme désignant l’évacuation forcée en Suisse. Expulsion et évacuation forcée sont donc synonymes.

En Suisse, l’expulsion n’est autorisée que dans des cas clairement définis. La condition préalable est que le bail ait pris fin valablement du point de vue juridique. La fin du bail peut faire suite à:

• une résiliation ordinaire par le bailleur ou par le locataire,
• une résiliation immédiate (p. ex. en raison de loyers impayés ou de violations graves du contrat de bail),
• une décision judiciaire annulant le bail.

Si la ou le locataire ne quitte pas les lieux à l’expiration du délai de résiliation et si aucune autre procédure concernant la chose louée n’est pendante (p. ex. une contestation de la résiliation), le bailleur peut déposer une demande d’expulsion devant l’autorité de conciliation ou, dans les cas clairs, directement devant le tribunal local compétent. Celui-ci examine si la résiliation était valable et si les délais ont été respectés et vérifie si l’appartement est toujours occupé. Si ces conditions sont remplies, il ordonne l’expulsion.

Les bailleurs n’ont pas le droit d’agir de leur propre chef. Cela signifie qu’ils ne peuvent pas changer les serrures, empêcher l’accès à la chose louée ou enlever le mobilier, ni faire appel à la police pour procéder à l’évacuation en l’absence de décision d’exécution.

De tels actes seraient constitutifs d’un usage illicite de la force et punissables en application des art. 186 (violation de domicile) et 181 (contrainte) du code pénal (CP). Seules les autorités sont habilitées à procéder à une évacuation ou à l’ordonner.

In der Schweiz folgt der Ablauf einer Exmission klaren rechtlichen Schritten. Nach der Kündigung und dem Ausbleiben des freiwilligen Auszugs leitet die Vermieterschaft ein formelles Verfahren zur Mieterausweisung ein. Im Folgenden finden Sie eine kompakte Übersicht der Schritte.

1. Demande d’expulsion

Si la ou le locataire ne quitte pas les lieux bien que le bail ait valablement pris fin, le bailleur peut déposer une demande d’expulsion devant le tribunal compétent. Dans les cas clairs, la procédure est menée conformément aux dispositions de l’art. 257 du code de procédure civile (CPC).

Cela signifie que si l’état de fait est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire, le tribunal statue rapidement, généralement dans un délai de quelques semaines. Dans la pratique, il suffit, dans la plupart des cas, de présenter au tribunal le contrat de bail, l’acte de notification de la résiliation et un procès-verbal attestant que l’appartement est toujours occupé bien que le bail ait pris fin.

Si le cas n’est pas clair, il faut commencer par engager une procédure de conciliation devant l’autorité de conciliation compétente.

2. Ordonnance d’expulsion

S’il conclut que toutes les conditions requises pour une évacuation forcée sont remplies, le tribunal rend une décision d’expulsion. Celle-ci oblige la ou le locataire à quitter l’appartement et donne à l’autorité d’exécution compétente l’autorisation de procéder à l’évacuation.

3. Dernier délai d’évacuation

Avant que l’expulsion n’ait lieu, le tribunal ou l’autorité d’exécution fixe généralement un dernier délai, dans lequel la ou le locataire peut encore quitter les lieux volontairement. La durée de ce délai varie selon le canton et les circonstances. La ou le locataire a ainsi encore la possibilité d’organiser son déménagement ou de trouver une solution.

4. Évacuation forcée

Si l’appartement reste occupé, l’autorité d’exécution procède à l’évacuation. Ses agent-e-s se rendent sur les lieux – accompagnés si nécessaire de la police –, font ouvrir la serrure et évacuer l’appartement. La ou le locataire doit ainsi quitter l’appartement, qui est alors restitué au bailleur par l’autorité d’exécution.

Lors de l’expulsion, l’autorité d’exécution est tenue de traiter correctement les biens personnels des personnes expulsées et de les mettre en sécurité. Dans la pratique, un inventaire des meubles, des objets ménagers et des effets personnels est établi et ces derniers sont entreposés dans un lieu approprié.

L’autorité d’exécution fixe un délai dans lequel la ou le locataire peut les récupérer, moyennant le paiement des frais d’entreposage. Si ce délai n’est pas respecté, l’office des poursuites peut vendre ou éliminer les biens entreposés, en fonction de leur valeur.

Les objets de valeur peuvent être vendus ou mis aux enchères conformément aux dispositions de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP), afin de couvrir les créances impayées. Les objets sans valeur ou endommagés peuvent être éliminés.

La durée de la procédure d’expulsion dépend de la complexité du cas. Si la résiliation du bail n’est pas contestée et que le tribunal statue rapidement, l’ensemble de la procédure – du dépôt de la demande d’expulsion à l’évacuation – peut durer de quatre à huit semaines. Si toutefois la résiliation est contestée ou en cas d’examen d’un cas de rigueur, elle peut durer plusieurs mois.

Les frais de procédure sont les suivants:

• émoluments judiciaires (demande d’expulsion),
• frais de l’autorité d’exécution (évacuation, transport, entreposage),
• frais de police s’il est fait appel à elle,
• frais administratifs et d’élimination.

Selon le canton et la charge de travail, les frais peuvent varier de quelques centaines à plusieurs milliers de francs. En règle générale, ils sont à la charge de la personne expulsée. Certaines autorités exigent du bailleur qu’il avance les frais, lesquels seront ensuite réclamés à la ou au locataire défaillant.

Les expulsions ont d’importantes conséquences pour les deux parties, sur les plans à la fois juridique, financier et personnel.

Pour les locataires, les conséquences d’une évacuation forcée sont sérieuses car non seulement ils perdent leur logement, mais ils doivent également, dans la plupart des cas, assumer les frais de transport et d’entreposage des biens évacués. De plus, si des factures restent impayées ou des avances non remboursées, cela peut donner lieu à des poursuites et, partant, à des inscriptions au registre des poursuites. Or ces inscriptions réduisent les chances de trouver un nouvel appartement et de conclure un nouveau contrat de bail.

Les expulsions affectent également les bailleurs. La procédure est chronophage et occasionne des frais, liés notamment à la procédure judiciaire, à l’exécution par l’autorité compétente et à la remise en état du logement. Il faut souvent plusieurs semaines, voire plusieurs mois, avant que les locaux puissent être de nouveau occupés et loués. Pendant ce temps, les revenus locatifs sont perdus, sans compter que le bailleur doit parfois prendre à sa charge des dommages ou les frais de nettoyage.

L’évacuation forcée n’est donc une bonne solution pour aucune des parties. Il convient de n’y recourir qu'en dernier recours, si aucun accord n’est possible.

Dans certaines circonstances, les locataires peuvent éviter, ou au moins retarder, l’expulsion, à condition de réagir rapidement et de manière proactive. Il est essentiel de ne pas attendre passivement, mais de chercher la discussion en temps utile et de connaître ses droits.

Les locataires qui ont des difficultés à payer ponctuellement leur loyer ou sont en demeure de payer pour d’autres raisons doivent rapidement chercher à discuter avec le bailleur. De nombreux bailleurs sont en effet disposés à convenir d’un paiement échelonné ou à accorder un délai de paiement supplémentaire, dès lors que les locataires leur exposent franchement leur situation. Communiquer ouvertement peut empêcher d’en arriver à une résiliation immédiate du bail pour cause de retards de paiement ou au dépôt d’une demande d’expulsion devant le tribunal.

En cas de menace de résiliation du bail ou d’annonce d’une évacuation, il est conseillé aux locataires de se faire assister professionnellement. Les organismes suivants peuvent aider à négocier avec le bailleur ou à prendre les mesures appropriées en temps utile pour éviter l’évacuation forcée:

• les organisations ou associations de locataires,
• l’autorité de conciliation compétente,
• les services sociaux de la commune.

Une résiliation de bail ne débouche pas inévitablement sur une expulsion. La ou le locataire peut contester la résiliation en saisissant l’autorité de conciliation dans les 30 jours à compter de la réception de la résiliation, conformément à l’art. 273 du code des obligations (CO).

Si l’autorité ou le tribunal qualifie la résiliation comme n’étant pas valable, l’évacuation forcée ne peut pas être ordonnée ni, à plus forte raison, exécutée. C’est pourquoi il est important d’examiner attentivement chaque résiliation, en particulier si rien ne permettait de s’y attendre ou si elle paraît injustifiée.

Si un départ immédiat ne peut pas être raisonnablement exigé de la ou du locataire, il y a lieu de présenter une demande de prolongation du bail devant le tribunal compétent (art. 272 CO). Celui-ci peut alors décider d’une prolongation comprise entre quelques mois et quatre ans au plus, en fonction de la durée écoulée du bail et de la situation personnelle de la ou du locataire.

Le tribunal décide de la durée de la prolongation dans chaque cas d’espèce. La demande doit être présentée avant l’expiration du délai de résiliation du bail.

Important: toute prolongation est exclue si le bail a été résilié pour cause de retard de paiement.

En cas de résiliation immédiate du bail pour cause d’arriérés de loyer, la ou le locataire peut proposer de régler les montants impayés ou de conclure un arrangement à l’amiable. Tant qu’aucune décision d’évacuation exécutoire n’a été rendue, un accord peut interrompre procédure. De nombreux tribunaux et bailleurs privilégient une telle solution à l’amiable à l’évacuation forcée.

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