Hypothèques

Il est indispensable de connaître les différentes hypothèques proposées sur le marché suisse.

Hypothèque à taux fixe

Dans le cadre d’une hypothèque à taux fixe, un taux d’intérêt fixe est convenu. Il demeure inchangé pendant toute la durée de l’hypothèque, indépendamment des fluctuations de taux sur le marché.

Quels sont les avantages d’une hypothèque à taux fixe?  

• Prévisibilité des coûts et sécurité budgétaire, la charge d’intérêts étant connue. 
• Pas de hausse du taux d’intérêt pendant la durée convenue de l’hypothèque. 
• Possibilité de fixer le taux d’intérêt à l’avance (jusqu’à 18 mois avant la prise d’effet ou le remplacement du contrat).

Plus d’informations sur l’hypothèque à taux fixe de la Mobilière

Hypothèque à taux variable

Une hypothèque à taux variable n’inclut aucune durée fixe. En outre, le créancier hypothécaire peut adapter à tout instant le taux d’intérêt à l’évolution du marché.

Quels sont les avantages d’une hypothèque à taux variable?

• L’hypothèque peut être résiliée à tout moment, sous réserve du délai de résiliation convenu.
• Si les taux d’intérêt du marché des capitaux baissent, vous en profitez (mais inversement, vos charges augmentent s’ils montent).

SARON

SARON est le taux d’intérêt de référence qui a remplacé le LIBOR (London Interbank Offered Rate) au 31 décembre 2021. Ce taux, fixé par la Banque nationale suisse, est celui auquel les banques et les assurances peuvent placer leurs liquidités excédentaires ou emprunter de l’argent à court terme. Les hypothèques SARON, également appelées hypothèques roll-over, sont généralement à durée déterminée tout comme les hypothèques à taux fixe.

Plus d’informations sur l’hypothèque SARON de la Mobilière

Partage en tranches (splitting)

Les contrats hypothécaires prévoient souvent le partage de l’hypothèque en différentes tranches afin de répartir le risque de taux. Suivant le montant global de l’hypothèque, il est possible de constituer plusieurs tranches avec des durées variables. Ce procédé présente des avantages et des inconvénients.

L’avantage du splitting est la répartition du risque lié au taux d’intérêt. Vous disposez d’une certaine flexibilité pour réagir à l’évolution des taux et de votre situation de vie, puisque vous n’avez pas à prolonger la totalité de l’hypothèque en une seule fois. L’inconvénient est que les différentes durées rendent le remplacement de l’hypothèque plus difficile et peuvent compliquer le changement de prestataire. Sans compter que si vous prolongez la durée de certaines tranches, le prestataire pourra vous facturer des frais.

Si vous souhaitez changer de prestataire en dépit du splitting de votre hypothèque, vous devez impérativement prendre en compte les échéances des différentes tranches. Des échéances trop éloignées les unes des autres risquent d’entraver le changement de prestataire. Si vous aspirez à une plus grande flexibilité, vous pouvez contracter la totalité de l’hypothèque en une seule tranche.

Afin de limiter le risque de variation des taux, il est judicieux de constituer des réserves pendant la durée de l’hypothèque. Si vous envisagez de vendre votre bien immobilier dans un proche avenir, le splitting ne présente guère d’intérêt.

Financement de la propriété du logement en 7 étapes

Remplacement d’une hypothèque en 6 étapes

Suivant votre situation et le type d’objet, le nombre de documents requis diffère. D’une façon générale, vous devez fournir des documents sur votre situation financière et sur le bien immobilier:

• copie du passeport, de la carte d’identité ou du permis de séjour;
• pour les salariés: certificat de salaire actuel et décomptes de salaire des trois derniers mois;
• pour les indépendants: bilan et compte de résultat des trois dernières années;
• dernière déclaration d’impôts (autodéclaration;
• extrait du registre des poursuites;
• liste des fonds propres: relevés bancaires, certificat de la caisse de pension, polices d’assurance vie avec valeur de rachat actuelle, relevé de compte du pilier 3a, etc.;
• liste de toutes les dettes: contrats de leasing, crédits, etc.

Pour que votre partenaire financier puisse se faire une idée du bien immobilier que vous souhaitez acquérir, présentez les documents suivants: 

• informations relatives au bien immobilier, dont plans, extrait du registre foncier (plan de situation ou plan cadastral), surface habitable et volume;
• si disponible: documentation de vente ou contrat de vente, contrat hypothécaire en cours et convention de produit, photos, estimation de l’établissement cantonal d’assurance immobilière;
• pour les constructions neuves et les transformations: descriptif de la construction, devis, éventuellement contrat passé avec l’entreprise générale;
• pour les appartements en propriété: acte constitutif de la propriété par étage (PPE), règlement d’utilisation et de gestion de la PPE.

Vous trouverez un récapitulatif de ces documents dans notre liste de contrôle pour la conclusion d’une hypothèque.

Le montant minimal de fonds propres varie en fonction du prestataire et de l’utilisation future du bien.  

Si vous achetez le bien immobilier pour vos propres besoins, le montant minimal représente le plus souvent 20% de la somme globale, ce qui signifie que les 80% restants sont couverts par une hypothèque. Sur ces 20% de fonds propres, 10% doivent normalement être des fonds propres purs, c’est-à-dire provenir d’avoirs en compte, de titres, des piliers 3a/3b, d’un avancement d’hoirie ou d’une donation. Les autres 10% peuvent être retirés de la caisse de pension.  

Pour les logements de vacances, la plupart des prestataires exigent 30 à 40% de fonds propres.  

Dans le cas d’objets de rendement, la part de fonds propres est d’au moins 25%. Elle peut s’élever jusqu’à 50% si vous comptez faire un usage commercial du bien.  

Plus d’informations sur les fonds propres

Cela dépend du type de propriété (individuelle ou par étage) et du canton de résidence. Veuillez noter qu’il est important de ne pas penser seulement aux assurances pour votre bien immobilier, mais aussi à vos assurances privées: inventaire du ménage, protection juridique, etc. Nous vous recommandons en outre d’examiner votre situation de prévoyance si vous prévoyez d’acheter un logement.