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Quel est l’impact du Covid-19 sur le marché immobilier? (2/2021)

Lundi, le 19 avril 2021

La pandémie modifie nos habitudes. Nous passons beaucoup de temps à la maison, travaillons depuis chez nous et faisons nos achats en ligne. Mais que cela signifie-t-il pour le marché immobilier? L’Asset Management de la Mobilière fait le point.

La pandémie de Covid-19 a chamboulé notre quotidien du jour au lendemain. Nous travaillons le plus souvent en home office, faisons nos achats presque exclusivement en ligne et passons ainsi le plus clair de notre temps à la maison. Dans le contexte de la pandémie, il est devenu important pour un grand nombre de personnes d’être propriétaire de ses quatre murs, comme le montre la nouvelle hausse du prix de vente des maisons familiales et des logements. D’autres segments du marché immobilier suisse ont, par contre, été frappés de plein fouet par la crise sanitaire. Les branches directement concernées par les mesures de confinement telles que l’hôtellerie et la restauration ont été durement touchées et le sont toujours. Le commerce de détail, hors produits d’usage quotidien, a lui aussi subi des pertes de revenus parfois massives. Pour soutenir leurs locataires, de nombreux propriétaires d’immeubles ont renoncé à encaisser les loyers ou les ont suspendus durant une période prolongée. La situation devrait progressivement s’améliorer avec la levée par étapes des mesures de confinement. Dans le cas des hôtels et des surfaces de restauration en particulier, les risques de pandémie devraient toutefois se traduire par des prix durablement plus bas et des exigences de rendement plus élevées, même une fois la crise passée.
 

Accentuation des tendances structurelles

Outre les retombées à court terme, comme les pertes de revenus dans le commerce de détail ou la restauration, la pandémie a sensiblement accéléré les tendances structurelles existantes. Grâce à elle, le commerce en ligne continue de gagner des parts de marché au détriment du commerce stationnaire. À moyen terme, cette évolution pourrait encore accroître la pression exercée sur les surfaces de détail en périphérie. Des incertitudes pèsent désormais aussi sur l’avenir des bureaux, car le télétravail s’est imposé durant la pandémie. Un recul de la demande de surfaces de bureaux ne saurait donc être exclu. Dans le même temps, la possibilité d’échanger avec ses collègues durant les jours passés au bureau va devenir essentielle. C’est pourquoi nous prévoyons à moyen terme une hausse des surfaces collaboratives qui, sur fond de reprise économique, devrait atténuer la pression du télétravail. Pour les immeubles de bureaux, un emplacement attrayant devient primordial. S’agissant des surfaces commerciales, nous pensons que la qualité de la localisation, conjuguée à une structure d’utilisation flexible, constitue un facteur clé pour générer des revenus durables à long terme.
 

Des revenus stables avec l’immobilier résidentiel

Contrairement aux immeubles commerciaux, le segment de l’immobilier résidentiel n’a guère été affecté par la pandémie. Au cours des derniers mois, les fonds immobiliers axés sur l’habitat et ceux investis dans des surfaces commerciales ont connu une évolution contrastée (cf. graphique). Alors que les fonds détenant une part élevée de logements se sont une nouvelle fois montrés très solides et culminent déjà à des niveaux record, les fonds commerciaux restent à la traîne en raison des défis évoqués plus haut.

Graphique fonds immobiliers pondérés et indexés

Dans ses investissements immobiliers, la Mobilière met l’accent sur des immeubles d’habitation qui, en raison de leur faible sensibilité à la conjoncture, laissent escompter des revenus particulièrement stables. Notre portefeuille s’est ainsi révélé extrêmement robuste, même durant la crise du Covid-19. En ce qui concerne les surfaces commerciales, nous maintenons notre processus d’investissement très sélectif. Qu’il s’agisse d’immeubles résidentiels ou commerciaux, la qualité des objets demeure une priorité absolue. 

Notre proximité du marché ainsi que la gestion active du portefeuille, qui peut s’adapter rapidement aux nouvelles tendances structurelles, sont des facteurs de succès plus importants que jamais depuis l’apparition du Covid-19. Malgré un environnement de taux bas difficile, nous sommes persuadés de pouvoir générer à l’avenir également des rendements attrayants avec nos placements immobiliers.

Obligations

Taux d’intérêt

Graphique Forte hausse des taux, en particulier aux États-Unis

Le lancement des campagnes mondiales de vaccination contre le Covid-19 laisse entrevoir le bout du tunnel. Bien que le rythme de la vaccination varie d’une région à l’autre, la reprise généralisée de la conjoncture a permis à la plupart des économistes de relever leurs prévisions de croissance. L’économie américaine est celle qui a le plus rebondi et elle assume à nouveau sa fonction de locomotive de la croissance mondiale. Les attentes inflationnistes se sont intensifiées dans le sillage du redressement conjoncturel, accentuant ainsi la pression haussière sur les taux d’intérêt. Ceux-ci ont en partie fortement progressé au premier trimestre. La poussée de l’inflation est largement due à l’augmentation des prix des matières premières qui ne devrait entraîner qu’une hausse provisoire du renchérissement et, partant, des taux. De plus, en maintenant leur politique monétaire expansive, les banques centrales des principales zones économiques fixent des limites à une nouvelle progression des taux. Au premier trimestre, le marché obligataire suisse a enregistré une performance négative de -1,20% imputable à la hausse des taux.

Spreads

Graphique Les primes de crédit se sont de nouveau resserrées.

Dans ce contexte favorable, les obligations d’entreprises ont été très demandées par les investisseurs au premier trimestre également, d’où le nouveau resserrement des primes de crédit. Ces titres ont ainsi pu compenser en partie les pertes induites par la progression des taux. Les obligations d’entreprises cycliques en ont le plus profité et les valeurs financières ont affiché la meilleure performance. Nous restons fidèles à notre approche qualitative et saisissons les opportunités qui s’offrent pour procéder à des achats sélectifs et gérer activement notre allocation en obligations d’entreprises. Ce faisant, nous veillons toujours à choisir des débiteurs ayant adopté un comportement durable.

Positionnement

Pour le deuxième trimestre 2021, nous partons du principe que la hausse parfois forte des taux appartient pour l’instant au passé et tablons sur une évolution latérale des taux, notamment en Suisse et en Europe. Selon nous, les taux devraient aussi évoluer à l’horizontale aux États-Unis, mais dans une fourchette un peu plus large, étant donné qu’une légère progression des taux à long terme ne peut être exclue. Les primes de crédit des obligations d’entreprises ont retrouvé leur niveau d’avant la crise du Covid-19. Soutenu par la politique monétaire et budgétaire expansive, le climat favorable qui règne actuellement devrait permettre aux obligations d’entreprises d’offrir des rendements supérieurs à ceux des emprunts d’État durant le prochain trimestre également. Nous maintenons donc la surpondération de ce secteur et accordons une attention toute particulière à la sélection des titres.

Graphique performance – rétrospective et perspectives

Actions

Monde

Graphique Marchés d’actions janvier jusqu’en mars 2021

Les marchés mondiaux d’actions ont commencé l’année en enregistrant de belles plus-values, poursuivant ainsi le mouvement de hausse de l’année dernière. Stimulés par la perspective d’une vaccination rapide de la population contre le Covid-19 et un retour à la normalité, les cours et les valorisations ont continué de grimper. Les indicateurs avancés (indices PMI manufacturiers) signalent également une poursuite de la reprise économique en cours. Bien que les taux longs aient fortement augmenté durant le premier trimestre et déclenché ainsi une certaine inquiétude sur les marchés, la politique monétaire accommodante des banques centrales et l’énorme plan de relance de 1900 milliards de dollars adopté aux États-Unis ont un effet apaisant sur les marchés. De plus, Joe Biden envisage déjà de lancer un nouveau plan d’investissement dans les infrastructures doté de 2000 milliards de dollars, qui pourrait booster l’économie et le marché du travail durant des années. Malgré la résurgence de la crise sanitaire et les confinements partiels, ce sont surtout les cycliques ainsi que les marchés et les actions fortement chahutés par la pandémie qui tirent leur épingle du jeu. Les marchés d’Europe et des pays émergents en particulier ont réalisé de très bonnes performances et recèlent un potentiel de rattrapage supplémentaire grâce à leur valorisation relativement avantageuse. Vers le milieu du trimestre écoulé, les pays émergents ont toutefois été exposés à des vents contraires en raison de l’appréciation du dollar, mais cette situation ne devrait pas durer.

Suisse

En raison de leur caractère défensif, les actions suisses, en particulier les trois poids lourds Roche, Novartis et Nestlé ont sous-performé par rapport au marché mondial. La Suisse propose toutefois aussi des titres plus cycliques de qualité, tels que Sika, Logitech ou Kühne&Nagel qui, dans un contexte de reprise, ont parfaitement réussi à suivre la cadence dictée par les marchés mondiaux d’actions, contribuant ainsi à la surperformance de notre portefeuille. Les actions à faible capitalisation continueront de battre le marché tant que la reprise cyclique de la conjoncture se poursuivra et que la vaccination n’entraînera pas de complications parmi la population.

Positionnement

Dans le monde entier, les marchés d’actions ont réussi à compenser les pertes de cours dues à la pandémie et les indices ont touché des sommets historiques. Les valorisations ont atteint des niveaux plus élevés, alors que les taux d’intérêt demeurent bas, malgré leur récente hausse. Les cours ont déjà anticipé en partie le potentiel de reprise, mais ils restent soutenus par la politique monétaire accommodante et les plans de relance conjoncturelle lancés à travers le monde. Les risques liés à d’éventuels revers dans la campagne de vaccination ou à un nouveau durcissement du conflit commercial avec la Chine sont largement ignorés. Dans ce contexte, nous maintenons la quote-part d’actions à un niveau quasiment neutre et étofferons nos positions en cas de recul des marchés. 

Graphique performance – rétrospective et perspectives
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Mobilière Asset Management