Habitat et tracas

Reprise d’un contrat de location, moisissure sur les murs ou fumée de tabac du voisin: en matière de logement, les sources de conflits sont légion. En voici six exemples et le contexte juridique dans lequel ils s’inscrivent.

1. Emménager ensemble

Situation: Nadia Mauron* souhaite que son compagnon emménage chez elle. Son bailleur n’est pas d’accord, estimant que le logement de 1,5 pièce n’est pas assez grand pour deux.

Situation juridique: le bailleur n’a pas le droit d’interdire au compagnon d’emménager dans l’appartement en location. Le cas échéant, la résiliation du contrat serait abusive et pourrait être contestée. En outre, le nombre de personnes indiqué dans le contrat de bail n’est pas déterminant. Et dans la pratique, un logement est considéré comme surpeuplé lorsque le nombre de personnes dépasse de deux le nombre de pièces.

2. Dommages causés par les locataires

Situation: le couple Blanc* quitte l’appartement qu’il louait. Dans l’état des lieux de sortie, le bailleur indique une rayure sur le parquet, que le couple est tenu de réparer. Les Blanc signent le procès-verbal d’état de lieux. Dix jours plus tard, ils reçoivent une lettre recommandée dans laquelle le bailleur fait valoir, en sus, un éclat d’émail sur le lavabo.

Situation juridique: en signant le procès-verbal d’état des lieux de sortie, le couple reconnaît ses responsabilités et répond des dommages mentionnés. Le locataire ne doit signer ce document que s’il est d’accord avec le contenu. Dans le cas présent, le couple n’a pas à répondre de l’éclat d’émail, car le bailleur ne l’a annoncé qu’au bout de dix jours, le délai légal étant de trois à cinq jours. Très souvent, c’est l’assurance responsabilité civile qui prend en charge les dommages causés par les locataires.

3. Moisissure

Situation: la famille Pache* constate de la moisissure dans son logement et en informe la régie immobilière par téléphone. Sans nouvelle de cette dernière pendant plusieurs semaines, Mme Pache la somme par lettre recommandée de prendre les mesures nécessaires. Cette fois, la gérance fait enlever la moisissure. Peu de temps après, les Pache reçoivent la facture au motif qu’ils n’auraient pas assez aéré le logement.

Situation juridique: lorsqu’il constate un défaut tel que de la moisissure, le locataire doit en informer immédiatement son bailleur, de préférence par lettre recommandée, afin de faire supprimer le défaut. En effet, le locataire est tenu de protéger le bien du bailleur. Si le bailleur ne fait rien, le locataire peut le menacer par lettre recommandée de consigner le loyer. Dans le cas présent, la famille Pache ne doit régler la facture que si sa responsabilité peut être prouvée par la régie immobilière. En général, une expertise indépendante est alors ordonnée par le tribunal. La famille peut aussi exiger une réduction de loyer pour la durée pendant laquelle elle a subi ce défaut.

4. Contester la décision des copropriétaires d’une PPE

Situation: Marc Payer* est propriétaire d’un logement en PPE. En raison d’un oubli, l’invitation à la prochaine assemblée des propriétaires ne lui a pas été envoyée. Lors de cette assemblée, les copropriétaires décident d’installer un toboggan sur la place de jeux. Ce point n’avait toutefois pas été mis à l’ordre du jour. Marc Payer l’apprend à la lecture du procès-verbal. Il est contre cette décision.

Situation juridique: les assemblées des copropriétaires ne peuvent être tenues que sur convocation écrite de toutes les parties. Les points qui ne figurent pas à l’ordre du jour ne peuvent pas faire l’objet d’une décision. Marc Payer a 30 jours à compter de la réception du procès-verbal pour contester la décision auprès de l’autorité de conciliation.

5. Recherche nouveau locataire

Situation: Michael Durieux* souhaite quitter son logement avant le terme contractuel. Il trouve assez rapidement un repreneur solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Il propose cette personne à son bailleur, mais celui-ci la refuse.

Situation juridique: le locataire doit uniquement soumettre au bailleur un repreneur solvable, acceptable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Pour des raisons de preuve, le mieux est d’envoyer le formulaire de candidature signé par le repreneur au bailleur en recommandé. En cas de refus, le bailleur doit en indiquer les motifs. Si le candidat remplit les conditions et que le bailleur le refuse, Michael Durieux peut déménager en dehors du délai contractuel et sera libéré du paiement du loyer.

6. Fumée de tabac du voisin

Situation: Myriame Berthoud* en a assez de sentir l’odeur de tabac provenant de l’appartement du dessous. La fumée s’infiltre chez elle depuis un vieux placard dans la chambre à coucher.

Situation juridique: si le contrat de bail ne stipule pas explicitement que l’appartement est non fumeur, le locataire a le droit de fumer dans son appartement. Si la fumée s’échappe vers l’appartement du dessus depuis le placard, la locataire peut faire valoir ce défaut auprès du bailleur. Ce dernier devra alors procéder aux réparations nécessaires ou accorder une réduction du loyer à la locataire. 

* Cas réels traités par Protekta / noms fictifs

Texte: Kim Allemann
Photo: Keystone

Litige entre voisins: quand recourir à une médiation?

«La voie juridique n’est pas toujours la bonne solution», explique Raquel Pais, avocate et juriste auprès de Protekta Assurance de protection juridique. Haie de thuyas mal entretenue, jardin endommagé par les racines de l’arbre d’à côté, nuisances sonores... Les relations entre voisins peuvent vite tourner au vinaigre. «Nous recommandons souvent la médiation, car elle permet par la suite de retrouver une certaine harmonie», déclare Raquel Pais. Le médiateur convoque les parties prenantes. En qualité d’intermédiaire, il aide les voisins à trouver une solution contractuelle satisfaisante pour tous. Dans la majorité des cas, les frais de médiation sont pris en charge par l’assurance de protection juridique.
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