la Mobilière

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Les hausses de taux influent sur le marché immobilier (4/2022)

Jeudi, le 17 Novembre 2022

L’ère des taux d’intérêt négatifs est révolue. Mais que signifie cette évolution pour le marché immobilier? L’Asset Management de la Mobilière fait le point. 

Selon la société d’évaluation immobilière CIFI, les prix des immeubles de rapport en Suisse ont grimpé de plus de 40% au cours des dix dernières années. Dans un environnement de taux bas, l’immobilier a représenté pour de nombreux investisseurs une alternative incontournable par rapport aux obligations. Les sommes considérables qui ont parfois été investies dans la construction d’immeubles d’habitation ont localement entraîné une offre excédentaire de logements locatifs et une augmentation des surfaces vacantes. 

En relevant une nouvelle fois les taux d’intérêt, la Banque nationale suisse (BNS) a mis fin à l’ère des taux directeurs négatifs. Les vents favorables qui ont longtemps soutenu les placements immobiliers se sont alors vite essoufflés. Le graphique ci-dessous montre à quel point l’immobilier a perdu de son attrait relatif. L’écart entre le rendement maximal de l’immobilier en ville de Zurich et celui des obligations à dix ans de la Confédération se situe actuellement à son plus bas niveau depuis des années. Un immeuble sis à la Bahnhofstrasse de Zurich offre aujourd’hui un rendement à peine supérieur à celui d’un placement en emprunts d’État suisses à très faible risque. 

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La demande d’investissements immobiliers pâtit aussi de la faiblesse des marchés financiers durant l’année en cours. En raison des corrections subies par les actions et les obligations, la quote-part de l’immobilier a été relevée dans de nombreux portefeuilles institutionnels, dépassant ainsi l’allocation cible stratégique. Face à cette situation, beaucoup d’investisseurs se sont défaits de leurs placements immobiliers indirects, tels que les fonds immobiliers ou les actions immobilières. Cela explique notamment pourquoi l’indice des fonds immobiliers suisses (SWIIT) s’est replié de près de 20% depuis le début de l’année (voir le graphique ci-dessous). Il semblerait donc que les investisseurs anticipent déjà certains correctifs de valeur sur le marché immobilier direct. 

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Baisse du nombre de surfaces vacantes

L’évolution des prix de l’immobilier ne dépend toutefois pas seulement de l’environnement de taux et des attentes de rendement en résultant du côté des investisseurs. La situation bénéficiaire joue aussi un rôle déterminant dans l’évaluation. Le marché de la location affiche actuellement des données économiques positives. L’immigration, qui est l’un des principaux moteurs de la demande d’espace habitable, est nettement plus élevée que durant ces dernières années. On assiste aujourd’hui à une nouvelle baisse généralisée des surfaces vacantes et, pour la première fois depuis 2017, à une augmentation des loyers des biens nouvellement mis en location. Dans le même temps, l’activité de construction donne de premiers signes de ralentissement. La hausse des taux hypothécaires et l’inflation des coûts de construction devraient pour l’instant freiner la construction de logements, raison pour laquelle il faut s’attendre à une demande nettement excédentaire. De plus, les premiers relèvements des taux de référence prévus dès l’année prochaine pourraient renforcer la tendance ascendante des revenus locatifs. 

Accroissement des revenus 

Dans le cas des immeubles à usage commercial, il est souvent possible, par contrat, de répercuter une grande partie de l’inflation directement sur les locataires, ce qui laisse aussi escompter des revenus plus élevés. Par contre, le marché des surfaces de bureaux et de vente fait toujours l’objet d’une mutation structurelle due à l’augmentation du télétravail et du commerce en ligne. La question de savoir si les immeubles commerciaux parviendront à améliorer durablement leur situation bénéficiaire dépendra donc fortement de leur emplacement. 

Globalement, il faut s’attendre à ce que les prix de l’immobilier s’adaptent aux augmentations de taux. L’effet négatif sur l’évaluation des biens devrait toutefois être compensé en partie par la hausse des revenus. L’ampleur d’une éventuelle correction dépendra non seulement de l’évolution future des taux d’intérêt, mais aussi et surtout de l’emplacement et de l’affectation des immeubles concernés. 

La Mobilière continue de privilégier des immeubles d’habitation de qualité. Grâce à notre proximité avec le marché et à la gestion active des portefeuilles, nous sommes bien positionnés pour générer des rendements durables avec nos placements immobiliers, même après le revirement de tendance qui s’est produit sur le front des taux d’intérêt. 
  

Obligations

Taux d’intérêt

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Le troisième trimestre a été marqué par l’exercice d’équilibrisme entre inflation et récession. Alors que les craintes d’une récession ont dominé les marchés l’été dernier, entraînant une baisse sensible des taux d’intérêt, l’inflation a monopolisé l’attention durant ces derniers mois. La publication de données économiques plus solides que prévu et la volonté des banques centrales de réaliser leur objectif premier, à savoir restaurer la stabilité des prix, ont douché les espoirs d’une fin prochaine du resserrement de la politique monétaire. Les taux d’intérêt sont donc repartis à la hausse, annulant les gains de cours réalisés au début du trimestre. Dans ce contexte, le marché obligataire suisse a enregistré une performance trimestrielle de -1,61%. Si les taux d’intérêt ont poursuivi leur progression aux États-Unis au mois d’octobre, on a assisté en Europe et en Suisse à un aplatissement de la courbe des taux, accompagné d’un léger recul des taux à long terme.  

Spreads  

Depuis le milieu de l’année en cours, on observe une nouvelle augmentation des primes de risque de crédit des obligations d’entreprises, qui s’explique par la hausse des taux d’intérêt et la perspective d’une récession. Jusqu’à présent, ce sont avant tout les émetteurs du secteur de l’approvisionnement et les sociétés immobilières qui ont été touchés par l’envolée des primes de risque, alors que désormais, l’augmentation des primes de crédit concerne aussi d’autres branches. Si, dans la zone euro, les primes de risque ont déjà retrouvé les niveaux atteints au plus fort de la pandémie de coronavirus, elles restent inférieures à leurs niveaux du printemps 2020 aux États-Unis et en Suisse. Grâce à notre focalisation sur la Suisse et à la sélection rigoureuse des titres, nos portefeuilles n’ont pour la plupart pas été affectés par le net élargissement des primes de risque de crédit.  
L’appréciation des emprunts d’État suisses déclenchée par une fuite vers les valeurs refuges s’est interrompue à un niveau extrêmement élevé. Nous pensons que le niveau des prix des emprunts de la Confédération se normalisera, du moins en partie, au cours des prochains trimestres et que notre sous-pondération apportera une contribution positive au résultat.

Positionnement 

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Actions 

Monde 

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Le troisième trimestre n’a pas non plus apporté d’amélioration sur les marchés d’actions. Certes, les titres à dividende ont amorcé un mouvement de hausse en juillet, mais celui-ci s’est essoufflé dès la fin août. L’espoir de voir les banques centrales interrompre bientôt leur cycle de relèvement des taux directeurs a été déçu lorsqu’il est apparu que l’inflation était non seulement élevée, mais aussi persistante dans de nombreux pays occidentaux. Aux États-Unis en particulier, la situation sur le marché du travail demeure très tendue et de nombreux postes restent vacants en raison de la pénurie de main-d’œuvre spécialisée. Le personnel salarié est donc en position de force pour négocier des hausses de salaires. Cette évolution complique la tâche des banques centrales qui tentent de maîtriser l’inflation. En Europe également, l’évolution des salaires devrait maintenir le renchérissement à un niveau élevé, bien que la conjoncture soit nettement moins solide qu’aux États-Unis. 

Suisse 

Au troisième trimestre, les actions suisses ont perdu un peu plus de valeur que le marché mondial. Soutenue par la détente provisoire observée sur le front des taux d’intérêt, la Bourse suisse a, elle aussi, été bien orientée au début du trimestre sous revue. Mais lorsque les rendements sont repartis à la hausse en août, la phase de correction des valorisations s’est poursuivie sur les marchés d’actions dans notre pays également. Les titres défensifs de qualité ne s’en sortent toujours pas très bien, car en raison de leur valorisation comparativement élevée, ils sont plus sensibles aux hausses de taux que les actions cotées à un niveau plus faible. Ce processus de correction des valorisations n’est pas encore tout à fait terminé et dépend dans une très large mesure de l’évolution future de l’inflation et des taux d’intérêt. 

Positionnement

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