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Amortissement direct ou indirect, telle est la question

Comment amortir son hypothèque tout en économisant de l’argent

Louer ou acheter? C’est là tout le dilemme! Lorsque les taux hypothécaires sont bas, acheter une maison ou un appartement revient moins cher que la location. Cela dit, un facteur de coûts important peut venir jouer les trouble-fêtes: l’amortissement de l’hypothèque de 2e rang, si vous devez avoir recours à un financement extérieur pour plus de deux tiers du prix d’achat du logement. Mais qu’entend-on exactement par amortissement? Regardons tout cela de plus près.

Amortissement de l’hypothèque de 2e rang

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous devez en général apporter 20% du prix d’achat sous forme de fonds propres. Dans le cadre d’une hypothèque de 1er rang, vous recevez en général deux tiers ou 65% environ du prix. Si vous avez besoin de plus, vous devrez souscrire une hypothèque de 2e rang qui, contrairement à l’hypothèque de 1er rang, devra être amortie, autrement dit remboursée, le plus souvent dans un délai de 15 ans ou avant l’âge ordinaire de la retraite.

Amortissement direct ou indirect

Par amortissement, on entend en général le remboursement d’une hypothèque. Vous avez le choix entre un amortissement direct et un amortissement indirect.

Amortissement direct: dans le cas de l’amortissement direct, vous remboursez votre dette, ce qui a pour effet de réduire votre hypothèque de 2e rang d’année en année. Tous les montants d’amortissement que vous versez sont directement déduits de votre dette hypothécaire. Celle-ci diminue en conséquence, de même que les intérêts hypothécaires (charge d’intérêts). Cela signifie toutefois aussi que votre charge fiscale augmente en raison de la baisse de la dette hypothécaire et des intérêts passifs.

Amortissement indirect: avec un amortissement indirect, vous versez le montant annuel de l’amortissement sur un compte de prévoyance (3a) ou une police qui sert de garantie à votre établissement financier. Contrairement à l’amortissement direct, le montant de l’hypothèque de 2e rang ne varie pas tout au long de la durée et la dette ne diminue donc pas. Cette variante présente deux avantages: vous pouvez déduire des impôts non seulement vos versements dans le pilier 3a, mais aussi les intérêts hypothécaires, qui restent constants. Vous pourrez retirer votre capital 3a ultérieurement pour rembourser votre hypothèque, par exemple à l’échéance de celle-ci ou lorsque vous prendrez votre retraite.

Avantages et inconvénients

Amortissement direct

Avantages:

  • Votre dette hypothécaire diminue régulièrement.
  • Votre charge d’intérêts baisse au fil des ans.
  • Vous investissez dans votre propre bien immobilier.

Inconvénients:

  • La diminution des intérêts passifs et de la dette hypothécaire réduit le montant déductible de vos impôts.
  • Vous avez besoin d’un budget supplémentaire pour la prévoyance privée.

Amortissement indirect

Avantages:

  • Jusqu’au remboursement de l’hypothèque de 2e rang, vous pouvez déduire de votre revenu imposable les intérêts hypothécaires sur l’ensemble du montant.
  • Vous pouvez déduire de votre fortune imposable l’intégralité de la dette hypothécaire jusqu’au remboursement de l’hypothèque de 2e rang.
  • Vous pouvez aussi déduire de votre revenu imposable les versements dans le pilier 3a.
  • Les fonds de prévoyance seront imposés à un taux préférentiel lors du paiement.
  • En outre, votre police d’amortissement vous permet de couvrir les risques de décès et d’incapacité de gain (cela vaut uniquement pour la variante police et non pour le compte 3a auprès de la banque).

Inconvénients:

  • Votre dette hypothécaire ne diminue pas.
  • Votre charge d’intérêts annuelle reste constante.

Direct ou indirect?

Vous hésitez entre amortissement direct et amortissement indirect? Si vous ne disposez pas de moyens financiers illimités – et que vous ne pouvez pas, dans le cas d’un amortissement direct, effectuer de versements dans le pilier 3a –, c’est un amortissement indirect qui vous convient le mieux. Demandez-vous ce qui compte le plus pour vous: un capital de prévoyance croissant et des déductions fiscales plus élevées? Ou des hypothèques et des taux hypothécaires bas?

Si vous souhaitez savoir combien d’argent vous pouvez économiser, adressez-vous à votre conseiller en assurances et en prévoyance. Il vous conseillera aussi volontiers pour toutes les questions de financement (achat ou travaux) et vous aidera dans la mesure du possible à anticiper l’avenir.